Escritura de préstamo hipotecario

Francisco Rosales Notario en Alcalá de Guadaíra le ayuda en su préstamo hipotecarioEscritura de préstamo hipotecario en la Notaría de Alcalá de Guadaíra

 

Por su complejidad e importancia, en este punto es recomendable leer este enlace a la página web del consejo general del Notariado, cuya lectura detenida recomendamos encarecidamente antes de firmar una escritura de préstamo hipotecario.

Antes de firmar una escritura de préstamo hipotecario hipoteca recuerde

 

  1. Que en los tres días anteriores a la firma de la escritura de préstamo hipotecario, tiene Ud derecho a acudir a la Notaría para examinar la escritura encargada por el banco.
  2. Que si siempre hay que preguntar al Notario y no firmar lo que no se entienda y aquello con lo que no se está conforme, en la escritura de préstamo hipotecario (que normalmente van a determinar los próximos años de nuestras vidas) esta recomendación adquiere especial importancia.
  3. Que conviene acudir a la Notaría con tiempo y sin prisas, en una escritura de préstamo hipotecario por la importancia de la suma adeudada, y por la duración del mismo, la prudencia, la reflexión y la tranquilidad, siempre redundará en su beneficio.
  4. Que es el prestatario el que tiene libertad de elegir al Notario, y una recomendación muy sensata es escoger a cualquier Notario, menos el que nos recomiende el banco.
  5. Que hay que saber distinguir el préstamo de la hipoteca que lo garantiza.

 

Conceptos que hay que conocer antes de firmar una escritura de préstamo hipotecario

 

En la fase pre contractual, esto es, antes de formalizarse la escritura de préstamo hipotecario

1.- Ficha de Información Precontractual (FIPRE).

Es una informacíon que el banco entrega gratuitamente al clientes, en la que fija los tipos de interés y comisiones habitualmente aplicados por dicho banco, pero que no obliga al banco a condeder el préstamo.

2.- Ficha de Información Personalizada (FIPER).

Es entregada por el banco al cliente cuando este le ha facilitado la documentación necesaria para el análisis de la viabilidad del préstamo, pero que tampoco obliga a este a conceder el préstamo.

3.- Oferta vinculante.

Es un documento escrito que el banco entrega al cliente y que debe contener todas las condiciones financieras del contrato.

 

  • Aunque ya se haya incurrido en algún gasto, es el momento de examinar cuidadosamente todas las condiciones para ver si son interesantes, y el cuadro de amortización para comprobar si podemos o no hacer frente a los pagos.
  • La oferta vinculante tiene una duración mínima de 10 días hábiles, plazo que el cliente tiene para examinarla y aceptarla o rechazarla.
  • La oferta vinculante sólo es obligatoria para el banco si el préstamo hipotecario, recae sobre una vivienda por importe igual o inferior a 150.253,03 euros, y el deudor es una persona física.

 

En el contrato de préstamo hipotecario, y por tanto en la escritura de préstamo hipotecario

1- Capital del préstamo hipotecario.

Es la suma que el banco entrega al cliente, y sobre la que se calculan los intereses.

Hay que ser prudentes, sobre todo si el interés es variable, pues una subida de estos puede afectar gravemente a nuestra economía.

Es habitual cometer el error de solicitar una hipoteca en función de las cuotas mensuales, piense que Ud no va a pagar una cuota mensual, sino una suma de cuotas mensuales, el punto de vista importa mucho (aunque matemáticamente el resultado sea el mismo) pues no se vé igual el préstamo si pensamos que pagamos 500€ mensuales que si pensamos que pidiendo 100.000€ acabaremos pagando en total 130.000€.

Esta diferencia es importantísima en cas de dar e banco por resuelto anticipádamnte el préstamo (pues por algunos incumplimientos así puede suceder y entoces, si ya no podemor fraccionar los pagos, enteneremos demasiado tarde lo que ahora se esá explicando).

Para saber qué capital máximo puede pedir prestado si se quiere comprar una vivienda, una regla sencilla es multiplicar por 4 los ingresos familiares anuales, siendo recomendable no comprar más allá de ese límite (por ejemplo si la familia ingresa 40.000€ anuales no debería comprar una vivienda de más de 160.000€) -incluso hay quién sostiene que no hay que multiplicar por cuatro sino por tres-.

2.- Plazo del préstamo hipotecario.

Es el tiempo durante el cual se paga la hipoteca (normalmente entre 15 y 30 años, aunque las hay hasta de 50).

Un plazo más largo hará que las cuotas sean más bajas, pero que la suma total pagada al banco sea más alta.

Nuevamente es un error solicitar la hipoteca mirando la cuota mensual, pues ésta puede lograrse con una duración más baja, pero también así se pagarán más intereses al banco.

3.- Tipo de interés del préstamo hipotecario.

El tipo de interés es el porcentaje sobre el capital solicitado y que pagamos al Banco por prestarnos el dinero. Se dice que es el “precio” que nos pone al Banco por el dinero. Se expresa en un tanto por ciento al año. Puede ser de dos tipos:

a) Fijo. Es decir no varía en toda la vigencia del préstamo. No son frecuentes, sobre todo en los préstamos de larga duración. Su principa inconveniente es que son más alto que lo intereses variables, pero su ventaja es que desde el principio sabremos exactamente qué hay que paga. Le recomendamos que piense esta opción pues: de un lado es seguro y estable,y de otro, no necesariamente más caro (dado que sólo es más caro al principio, pero nadie puede asegurale com van a evolucionar los intereses en quince o veinte años).

b) Variable. El tipo de interés varía cada cierto tramo temporal del préstamo. Por ejemplo, si se pacta un tipo de interés variable anualmente, el interés no cambia durante doce meses, al que hace trece varía, se mantiene de nuevo invariable doce meses y así sucesivamente, durante toda la vigencia del préstamo.

El tipo de interés variable aplicable en cada momento se obtiene sumando los siguientes elementos:

1º) El tipo de interés de referencia, que es realmente el componente que cambia. Se adoptan los oficiales publicados por el Banco de España y los más utilizados son el EURIBOR o el IRPH del conjunto de entidades; sus valores y evolución se pueden consultar en la página web del Banco de España.

2º) El diferencial, Es un margen constante que se suma al tipo de interés de referencia para obtener en cada periodo el interés efectivamente aplicable. Es la parte fija del tipo de interés variable. Cuanto mayor sea el diferencial, más caro será siempre el préstamo.

Suelos y techos en el tipo de interés del préstamo hipotecario:

Cuando se pacta un tipo de interés variable, en ocasiones se establecen límites a la variabilidad del tipo de interés, es decir, por mucho que baje el tipo de interés en atención a la variabilidad, no se aplicará un tipo por debajo de un valor (sería una cláusula suelo, que beneficia a la entidad bancaria); o por encima de otro tope (sería una cláusula techo, que beneficiaría al cliente).

Vinculaciones que bonifican el tipo de interés del préstamo hipotecario:

Con ellas se rebaja el tipo de interés (fijo o variable), unos determinados porcentajes según los otros contratos que mantenga con el Banco que da el préstamo (tarjetas, domiciliación de recibos, seguros, planes de pensiones…).

3.- Sistema de amortización del préstamo hipotecario.

Es la forma en que se va a devolver el préstamo al  Banco. Lo normal es el llamado sistema francés que permite una cuota constante para cada periodo de interés fijo. En ese sistema, al inicio de la vida del préstamo, la cuota tiene un porcentaje mayor de interés y a medida que va pasando el tiempo, la parte de cuota correspondiente a intereses es menor y se amortiza, es decir se devuelve, más capital al Banco.

Aunque su coste en un principio sea superior, conviene que pregunte Ud por la posibilidad de amortizar el préstamo por el sistema de cuota constante de capital (al final la cantidad total pagada es inferior).

4.- Carencia de un préstamo hipotecario:

Se llama así a aquel periodo de vigencia del préstamo en que no se paga capital en las cuotas mensuales, sino sólo intereses. Es decir, no baja la cantidad que se adeuda al Banco sino sólo se le paga intereses.

Recuerde que fijar plazos de carencia aunque hace que las cuotas iniciales sean más bajas, también hace que no amortice nada de capital, por lo que la suma total que al final le pagará al banco es superior.

5.- Comisiones de un préstamo hipotecario:

Son cantidades que cobra el banco por servicios adicionales que presta al cliente.

Si quiere saber los límites legales en las comisiones bancarias que pueden cobrarse, pinche este enlace.

6.- Interés de demora de un préstamo hipotecario:

Es una penalización al cliente por retraso en el pago de cuotas o impago de las mismas.

7.- Vencimiento anticipado de un préstamo hipotecario:

En ellos se estipula que el prestatario ha de devolver toda la cantidad prestada si concurren determinadas circunstancias.

Un vencimiento anticipado supone para el prestatario por tanto una consecuencia muy gravosa y de difícil cumplimiento, por lo que suele derivar en la ejecución de la hipoteca y pérdida de la finca hipotecada.

Si quiere saber más en este enlace encontrará información sobre cláusulas de vencimiento anticipado, aceptadas y rechazadas por la jurisprudencia.

8.- La Tasa Anual Equivalente (TAE) de un préstamo hipotecario:

Es un índice que determina el coste real o efectivo de un préstamo. Se calcula según una fórmula establecida en la Ley e incluye el interés y demás gastos que debe soportar el deudor. Ojo, hay que tener en cuenta que cuando el préstamo es a interés variable, la TAE sólo se refiere al primer periodo de interés que es el conocido en ese momento. En la práctica el TAE es inútil, pues es tal la cantidad de gastos no incluido en el mismo, que su posibilidad de comprensión real es remota.

 

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