Información registral antes de firmar una escritura

¿Por qué pide el Notario información registral antes de firmar una escritura?

Es evidente que quien compra un inmueble o adquiere un derecho real sobre el mismo tiene interés en saber si quien se presenta como dueño verdaderamente lo es, así como que la finca está libre de cargas o cuales son las cargas que afectan a dicha finca. Por ello y desde los años 90 del siglo pasado se reguló la posibilidad de que el Notario pudiera por medio de telefax pedir información registral antes de firmar una escritura.

Con ello se trata de buscar que tanto Notarios como registradores puedan desarrollar su labor fundamental, que es la de ser instrumentos de seguridad jurídica preventiva, y que se aplique el dicho “Notaría abierta, puerta del juzgado cerrada”.

¿Cómo pide el Notario la información registral antes de firmar una escritura?

Desde el 30 de Enero del año 2007 el artículo 175 del Reglamento Notarial dispone que a los efectos de informar debidamente a las partes acerca del acto o negocio jurídico, el notario, antes de autorizar el otorgamiento de una escritura de adquisición de bienes inmuebles o constitución de derecho real sobre ellos, deberá comprobar la titularidad y el estado de cargas de aquellos.

El conocimiento de la titularidad y estado de cargas del inmueble se efectuará por medios telemáticos en los términos previstos en la Ley Hipotecaria. Excepcionalmente, en supuestos de imposibilidad técnica, podrá efectuarse mediante un escrito con su sello que podrá remitirse por cualquier procedimiento, incluso telefax, en cuyo caso se estará a lo dispuesto en el apartado cuarto de este artículo.

Sin perjuicio de que como medio de preparación para la redacción de la escritura se acceda a los Libros del Registro de la Propiedad, el notario deberá efectuarlo también en el momento inmediato más próximo a la autorización de la escritura pública bajo su responsabilidad. En cualquier caso, el acceso se realizará sin intermediación del registrador mediante el empleo de la firma electrónica reconocida del notario y en los términos previstos en el artículo 222.10 de la LH.

Parece que el Reglamento Notarial no deja lugar a dudas sobre:

1. Que el telefax es un medio excepcional de recabar información registral por el Notario
2. Que el acceso se hace telemáticamente y tanto para preparar la escritura como en el momento inmediato anterior a la firma
3. Que en dicho acceso no ha de acceder intermediar el Registrador de la Propiedad.
4. Que se hace con la firma electrónica del Notario.
5. Que el Reglamento Notarial como norma jurídica obliga tanto a Notarios como Registradores de la Propiedad.

¿Qué dice el Reglamento Hipotecario sobre la información registral previa a la firma de una escritura?

El artículo 222 párrafos 1 y 10 de la ley hipotecaria, el último tras la modificación de la ley  24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad dicen:

1. Los Registradores pondrán de manifiesto los libros del Registro en la parte necesaria a las personas que, a su juicio, tengan interés en consultarlos, sin sacar los libros de la oficina, y con las precauciones convenientes para asegurar su conservación.
10. La manifestación de los libros del Registro deberá hacerse, si así se solicita, por medios telemáticos. Dicha manifestación implica el acceso telemático al contenido de los libros del Registro. A tal efecto, si quien consulta es una autoridad, empleado o funcionario público que actúe por razón de su oficio y cargo, cuyo interés se presume en atención a su condición, el acceso se realizará sin necesidad de intermediación por parte del registrador. Dicha autoridad, empleado o funcionario público deberá identificarse con su firma electrónica reconocida o por cualquier otro medio tecnológico que en el futuro la sustituya. Cuando el consultante sea un empleado o funcionario público, responderán éstos de que la consulta se efectúa amparada en el cumplimiento estricto de las funciones que respectivamente les atribuye la legislación vigente. En todo caso, la autoridad, empleado o funcionario público no podrá acceder telemáticamente sin intermediación del registrador al Índice de Personas.

Sobre el tema resulta de recomendable lectura este trabajo de Doña Lorena Moreno Guerrero en el blog ¿hay derecho?.

¿Cuál es la realidad sobre la información registral previa a la firma de una escritura?

Lo cierto es que han pasado más de nueve años desde dicha ley (de hecho por primera vez esta obligación en la ley de 27 de Diciembre de 2001) y solo puede decirse que intereses corporativos en los que para nada se tienen en cuenta los intereses del ciudadano han impedido la implantación de esta utilísima novedad, siendo completamente inconcebible que los órganos directivos de los cuerpos Notarial y registral toleren esta infracción legal.

Consecuencia de ello es la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de Marzo de 2014 (cuyo texto está al final de este enlace) en el que es condenado un Notario como consecuencia del indebido funcionamiento del servicio de telefax, aunque reconoce un posible derecho de repetición contra el registrador (sea quien sea el culpable el perdedor es el ciudadano y la seguridad jurídica).

Para el análisis y explicación de esta sentencia (la cual tiene más implicaciones jurídicas de las que parece) es más que recomendable el trabajo de Don Ignacio Gomá Lanzón en el blog ¿hay derecho? (siendo tan recomendable la lectura del trabajo, como la de los comentarios del mismo) o el trabajo publicado por Don Fernando Rodríguez Prieto en lawyerpress.

Lo que si resulta completamente vergonzoso es que esa extraordinariamente fácil obtener una nota simple por internet del Registro de la Propiedad (cuestión esta ya denunciada por la Asociación para la Defensa de los Usuarios de Registros Públicos ante la Agencia de Protección de Datos).

Lo cierto es que la sencillez para obtener información registral on line y el esfuerzo realizado para ello, contrasta extraordinariamente con las dificultades que parecen existir a la hora de permitir el acceso telemático de los Notarios al Registro de la Propiedad.