Es más que habitual que vengan a mi despacho personas preocupadas, conque la típica frase “mi casa no tiene escritura”.

A todos los tranquilizo, y les hago ver que si es su casa, el que tenga o no escritura es importante, pero no esencial, y que siempre que su casa sea suya, hay diversas soluciones.

Lo que no existen son:

  1. Soluciones mágicas, y por magia entendemos una única píldora que arregle todos los problemas, pues cada problema tiene su solución.
  2. Soluciones ajustadas a la economía del solicitante (entre otras cosas porque los impuestos son los que son, y porque a fin de cuentas en su momento se ahorró un dinero que ahora le toca pagar si quiere que su casa aparezca en escritura a su nombre)

¿Pero es mía mi casa aunque no tiene escritura?

Pues claro que si.

La casa la adquiriste:

  1. O a título oneroso a cambio de una contraprestación (normalmente la compraventa)
  2. O a título gratuito, esto es sin contraprestación. En este caso, puede ser normalmente por herencia (si la recibiste a raíz de la muerte del anterior dueño) o por donación del anterior dueño.

Salvo que te la donaran (pues es nula la donación de inmuebles que no se haga en escritura pública) eres el dueño de tu casa.

¿Qué ventajas consigo teniendo las escrituras de mi casa?

La principal ventaja de la escritura es que permite probar la propiedad.

Además de probar tu propiedad, la escritura, está hecha por un profesional del derecho (cuyos honorarios están regulados por arancel, de modo que no puede cobrar lo que le de la gana) y dicho profesional tiene el deber de asesorarte gratuitamente en cuantas cuestiones jurídicas estén relacionadas con tu adquisición.

Ello supone la ventaja de que tu contrato tiene mayores garantías de legalidad, que el que pueda redactar cualquiera que mire la wikipedia, y seguramente causará menos conflictos.

En relación a asesoramiento gratuito si que debo indicarte:

  1. Que sólo es en relación a la escritura que se va a firmar.
  2. Que difícilmente se puede asesorar a quien no pregunta, pues nadie sabe qué dudas puede tener otra persona.
  3. Que legal es casi todo, y una cosa es decirte cómo son las cosas, y otra muy diferente decirte qué te viene bien a ti (pues el Notario ha de ser imparcial)

 

¿Basta con tener la casa escriturada?

Con la escritura tienes muchísima protección, pero es más que conveniente acceder al Registro de laPropiedad, pues así te proteges de embargos por deudas de quien te transmitió, puedes hipotecar la casa en garantía de un préstamo, y serás defendido mejor si quien te transmitió le vende a un tercero.

¿Y cómo consigo las escrituras de mi casa?

Normalmente basta con que vayan los interesados a la Notaría y firmen la escritura que en su día no firmaron

¿Y si no tengo la escritura de mi casa porque ha fallecido uno de los interesados?

Deberán de firmar sus herederos, una solución si es imposible contactar con ellos es pedir la declaración de ausencia del mismo.

Recuerda que el artículo 208 de la Ley Hipotecaria dispone:

No se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada

¿Y si no tengo la escritura de mi casa porque adquirí de uno que tampoco tenía escritura?

En ese caso procede tramitar un expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido,conforme al artículo 208 de la Ley Hipotecaria.

Al igual que sucede con el siguiente supuesto y tras la la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, este procedimiento se tramita actualmente ante Notario, y no ante el juez, como sucedía hasta hace poco.

No es obligatoria, pero si muy recomendable, la intervención de abogado, pues hay que presentar diversos documentos y realizar actuaciones, que no son sencillas para un ciudadano medio.

¿Y si no tengo la casa nunca ha tenido escritura?

En tal caso procede inmatricular la finca en el Registro de la propiedad, para lo que hay dos posibilidades:

  1. Tramitar un expediente de dominio ante Notario, cuya regulación está contenida en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, y en el que nuevamente no es obligatorio pero si recomendable la intervención de abogado (sobre el inicio, trámites y utilidad de dicho expediente hablo en mi blog -basta con picar los enlaces que he puesto-).
  2. Otorgando un título traslativo, por parte de quien acredite con un título público haber adquirido la finca al menos con un año de antelación (artículo 205 de la Ley Hipotecaria) en este caso la protección que concede el artículo 34 frente a terceros, se suspende durante dos años.

¿Tan caro es tener las escrituras de mi casa?

Pues ni caro ni barato (de entrada lo caro o barato es cosa de cada uno) en mi blog trato de responder a la pregunta ¿cuanto cuesta escriturar? y te anticipo que más que las escrituras son caros los impuestos que hay que pagar después de firmarla.

En todo caso, ni todos los supuestos son iguales, ni todas las casas son iguales, ni siempre hay la misma solución, por lo que lo más sensato es que preguntes en la Notaría más cercana.

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