Disolución de condominio en varias fincas

Es frecuente que en la partición hereditaria se acuerde la adjudicación de los bienes en proindiviso, generándose tantos condominios como bienes integren la partición hereditaria.

Aun siendo cierta esta afirmación, no podemos entender que estamos ante una simple suma de condominios, pues al menos entre  todos ellos hay un nexo común que es su origen; por no hablar de casos en los que hay incluso fiscalmente una unidad de explotación por la comunidad hereditaria o post hereditaria (que incluso llega a tener su propio NIF)

Como toda comunidad, está llamada a extinguirse (art 400 Cc) y es aquí donde caben distintas formas de disolución, siendo que aquí vamos a abordar dos casos

Un comunero se queda con una de las fincas y deja su cuota sobre las demás

Es el caso abordado por la consulta a la Dirección General de Tributos 3007-19 de 25 de Octubre.

En el caso planteado, cuatro hermanos son copropietarios de cuatroinmuebles adquiridos por herencia de su padre. Uno de los hermanos quiere abandonar la comunidad mediante la adjudicación de una de las fincas y una cantidad en metálico en pago de su cuota.

Se plantea si el acto está sujeto por Transmisión Patrimonial Onerosa (TPO) o por Actos Jurídicos Documentados (AJD).

La DGT entiende que lla adjudicación de una de las fincas en pago de su cuota en la comunidad, implica que ésta se modifica al reducirse el número de copropietarios. Dicha separación del comunero no es una transmisión, es la transformación del derecho del mismo en la propiedad exclusiva sobre la parte que se le adjudica, debiendo tributar el comunero que se separa por AJD, siendo la base imponible el valor del bien que se adjudica.

Por otro lado, dado que en el supuesto planteado el adjudicatario del bien recibe, además de éste, una cantidad de dinero en compensación por el menor valor del bien en comparación con la cuota que le corresponde en la comunidad, ese menor valor constituye un exceso de adjudicación para los 3 hermanos que permanecen en la indivisión. Al tratarse de un exceso inevitable en virtud de la indivisibilidad de los bienes, deberán tributar los 3 hermanos por AJD, siendo la B.I. el valor del exceso.

Un supuesto similar pero diferente es el abordado en la resolución vinculante de la misma Dirección General de Tributos V0432-18 de 16 de Febrero de 2018

Un comunero se queda con los dos bienes comunes y compensa en metálico a los demás

Se plantea aquí si estamos ante la disolución de un único condominio o tantos condominios como bienes existen (a mi entender la segunda opción es la más razonable, salvo que confundamos comunidad y sociedad)

El tema es abordado por el Tribunal Supremo en sentencia de 30 de diciembre de 2019, y frente al criterio de la Junta de Andalucía que entendía que había exceso de adjudicación (por considerar que cabía adjudicar un bien a cada comunero) sostiene que tal exceso de adjudicación no se produce.

La extinción de dos condominios, formalizada en escritura pública, cuando se adjudican los dos bienesinmuebles indivisibles sobre los que recaen a uno de los condóminos, que compensa el exceso de adjudicaciónparte en metálico y parte por la entrega de varios bienes muebles y de un bien inmueble de su propiedaddel que era exclusivo titular dominical, constituye para el expresado adjudicatario un supuesto de no sujecióna la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO), debiendo tributar por la cuota gradual de lamodalidad de actos jurídicos documentados (AJD) del ITPAJD, con independencia de que los copropietariosostentasen participaciones distintas en cada uno de los referidos condominios

Un comunero deja su cuota en manos de los demás en la mal llamada extinción parcial de condominio

El 26 de Junio de 2019 el Tribunal Supremo entendió en un supuesto de modificación subjetiva de la situación de copropiedad, por reducción del número de comuneros y sin extinción del régimen de comunidad de bienes (de cuatro condueños quedan dos que se subrogan en el préstamo hipotecario.

Esta situación es objetivamente constatable, pues el condominio permanece, si bien reducido de los cuatro copropietarios originarios, cada uno con una participación indivisa del 25 por ciento, a dos comuneros, cada uno con una participación del 50 por ciento, obedeciendo el incremento de su participación a la adjudicación a los mismos de la parte correspondiente a los dos que dejan de pertenecer a la misma. Por otra parte, si atendemos al tenor de la expresión de voluntad negocial que realizan los otorgantes de la escritura pública en la que se documenta el negocio jurídico, es preciso advertir que la operación realizada se denomina como “modificación de comunidad”.

Por consiguiente, la denominación de extinción parcial del condominio solo puede ser aceptada si se matiza, inmediatamente, que ello se refiere a la perspectiva subjetiva del condominio, es decir, a la alteración de la composición subjetiva de los condóminos, pero no a la perspectiva objetiva, pues el condominio del bien permanece entre un menor número de copropietarios.

Lo que aquí realmente se ha producido es una transmisión de cuotas en la comunidad de bienes, sin que ésta desaparezca.

A nuestro entender esta situación no es la prevista en el artículo 7.2 B) del texto citado. Contrariamente, tiene su asiento en el apartado uno del artículo 7 que considera transmisiones patrimoniales, sujetas al Impuesto, las que lo son de toda clase de “bienes y derechos” que integren el patrimonio […]”.

Desde el punto de vista del Registro de la Propiedad la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de noviembre de 2011, ha declaró que no es inscribible en el Registro de la Propiedad la llamada extinción parcial de condominio existente sobre un bien, en la que tres de los cinco comuneros adquieren la quinta parte indivisa correspondiente a otro comunero, cabiendo sólo la extinción total de la comunidad, pues sobre la quinta parte indivisa no hay comunidad.

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