Liberación de deudor en préstamo hipotecario

Un problema habitual en los préstamos hipotecarios es cuando se trata de reducir el número de prestatarios

El Tribunal Supremo en sentencia de 20 de mayo de 2020 aborda la cuestión de cómo tributa fiscalmente esa liberación de un deudor hipotecario, considerando que tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Aunque la garantía hipotecaria sobre la finca no se altere, si se produce una modificación subjetiva de los responsables, que tiene acceso al registro, y que aunque pueda tener su causa en la extinción del condominio, liberándose respectivamente de la responsabilidad del préstamo hipotecario los afectados por la extinción, concretando su responsabilidad exclusivamente en las fincas de las que tras la extinción resultan adjudicatarios, son beneficiados por dicha liberación.

Lo sorprendente es que fija doctrina legal, con la que no puedo dejar de manifestar mi respetuosa discrepancia.

El argumento fundamental es que más que un acto sujeto al impuesto de actos jurídicos documentados, deberíamos de hablar de un acto sujeto al impuesto de donaciones, pues si no hay contraprestación a cambio de esa liberación de deudor (supongo que el tema simplemente no se planteó)

Lo cierto es que la consulta a la DGT V1669-08 considera como donación el que tras comprar por cuotas indivisas dos personas, pero pidiendo préstamo hipotecario una de ellas, se pretenda novar el préstamo incluyendo al otro condueño como codeudor.

Mas interesante es la consulta a la DGT V0907-11 en la que dos personas en estado de solteros, por mitad y pro indiviso el pleno dominio de inmueble que viene constituyendo su vivienda habitual. Para su adquisición formalizaron un préstamo hipotecario en el que figuran también como prestatarios solidarios los padres de ambos, sin que estos hayan satisfecho cuota o cantidad alguna por el mismo. En 2007 los propietarios contrajeron matrimonio sin realizar aportación de la vivienda a la sociedad de gananciales. Actualmente, ambos propietarios se plantean subrogar la hipoteca en otra entidad con la finalidad de mejorar las condiciones financieras, y realizar una novación de la misma liberando a los padres como prestatarios, considerandose en este caso que no había tributación por Actos Jurídicos Documentados (vamos exactamente lo contrario de lo que ahora dice el TS)

Lo que sin embargo me sorprende es que esta sentencia expresamente la dicte una sala y que hable de quienes son beneficiarios, cuando esa misma sala ya planteó problemas a la hora de fijar el sujeto pasivo de este mismo impuesto en los préstamos hipotecarios.

El problema viene determinado porque el sujeto pasivo del impuesto es el banco (consulta a la DGT V1134-19), que ahora sin ganar nada y perdiendo garantías, como libere de responsabilidad a uno de los deudores, se ve obligado a pagar impuestos; dicho de otra manera, no solo pierde garantías sino también dinero.

La consecuencia que se va a producir es que, si ya es infrecuente que un banco libere a un codeudor hipotecario, tras esta sentencia: o va a ser imposible, o van a pedir a cambio unas contraprestaciones difícilmente asumibles por los otros deudores.

Esta sentencia parece intrascendente, pero hay muchos casos de matrimonios con hipotecas o explotaciones en régimen de comunidad con hipotecas, que en caso de conflicto se resuelven con estas liberaciones, y que de no ser aceptadas por el banco, van a tener muy difícil arreglo en lo sucesivo.

Sin ser fiscalista y forzando la literalidad de la norma, igual pueden impedirse las nefastas consecuencias de esta sentencia, estipulando que no hay liberación de deuda sino simple asunción de la total responsabilidad por los demás deudores (pero lo cierto es que esto es muy forzado porque ya los demás codeudores tenían la total responsabilidad, y no se puede hablar de subrogación porque ya eran deudores)

 

 

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