Resulta sorprendente que ese banco que tan riguroso fue cobrando las cuotas, y que ante al más mínimo retraso, ya te cobraba comisiones (más de una ilegal) y te llamaba con insistencia; en vez de felicitarte,cuando pagas tu préstamo empieza a ponerte problemas, y sobre todo, a pedir más dinero para realizar la cancelación de la hipoteca.
Te preguntas cómo es posible, y tienes razón.
Te aclaro, que los derechos no existen, sino que se ejercen, por lo que por más que la ley te ampare, si no reclamas su cumplimiento, no se cumplirá.
En realidad, el banco lo que trata es de ganar dinero; otra cosa es que tu debas de pagarlo.
Eso si, tienes que medir tus fuerzas, pues al final los derechos se ejercen ante los tribunales de justicia, y hay veces que el tiempo y el dinero que cuesta un pleito no compensan, y quizás buscando el punto intermedio puedes llegar, si no a la mejor solución, al menos a una solución en la que todos pierdan un poco.
Varias son las consultas que habitualmente me realizan sobre la materia
¿Tengo yo que firmar la cancelación?
Pues no, quien tiene que firmar es el banco.
Una cosa es pagar la deuda (obligación del deudor) y otra extinguir las garantías (estas se extinguen automáticamente,con la obligación).
El acto formal de extinción, o cancelación ha de hacerlo el banco, pues es este quien ha decir que ha cobrado, y no tu que has pagado.
¿Tiene que ser un notario de confianza del banco quien firme la cancelación?
Pues no, tiene que ser un Notario de tu confianza, pues como consumidor tienes derecho a elegir el Notario.
Puede que te digan que entonces tardará más la cancelación, pero quien tarda más es el empleado del banco en ir a Notaría, pues esta puede preparar la cancelación en 24/48 horas (otra cosa es que el empleado del banco no quiera ir, alegando que tiene cosas más importantes).
Generalmente al ofrecerte esto, te están intentando cobrar comisiones por gestión que debes revisar bien, y que no cobrará el Notario, sino el banco.
El banco me habla de un certificado de cancelación
Por activa y pasiva, el director del banco te dirá que sus normas internas le imponen expedir un certificado, acreditativo de que la deuda está pagada y se puede proceder a la cancelación.
He de aclararte que las normas internas de un banco, no son ley, sino meras reglas de empresa, que obligan a sus empleados, pero no a los clientes.
En el fondo que se expida ese certificado te da igual, pero desde luego, no que te lo cobren, pues ningún servicio te están prestando.
Eso si, eres tu, quien ha de acudir al servicio de atención al cliente del banco, o al organismo de consumo municipal con la hoja de reclamaciones, pues el Notario, no puede obligar al banco a firmar.
La gestión de la cancelación
Nuevamente el empleado del banco te ofrecerá sus servicios para que la cancelación se inscriba en el Registro de la Propiedad.
Libre eres de aceptar esa gestión, pero muchas veces (por no decir todas) cuesta más que la Notaría y el Registro juntos.
Gestionar es tan fácil como liquidar los impuestos, y presentar en el Registro de la Propiedad.
De hecho en Andalucía, ni hay que liquidar impuestos, y el Notario ha de presentar telemáticamente la cancelación, por lo que en realidad el banco no te presta servicio alguno, y te es es más fácil y económico hacerlo tu mismo.
En la Notaría más cercana, te informarán gratuitamente de todo ello.
El desplazamiento de los representantes del banco a notaría para firmar la cancelación
Algunos bancos te tratarán de cobrar una comisión por los gastos que le ocasiona ir a Notaría a firmar la cancelación; más no procede esa comisión; no ya porque así lo fija el banco de España, sino porque las comisiones son por prestarte un servicio, y aquí el banco lo que hace, no es prestarte un servicio, sino cumplir una obligación que tiene de extinguir las garantías.
¿Puedo obligar al banco a que cancele antes de pagar?
Obviamente no.
Parece una pregunta más absurda pero más habitual de lo que parece, pues muchos son los que venden y pretenden cancelar el préstamo con el precio de la venta, siendo que el comprador se niega a pagar si no se cancela el préstamo.
Puede que tengas muy claro que el comprador pagará, y que tu destinarás ese dinero a la cancelación de la hipoteca, pero es que esta se produce cuando se paga, y no cuando tu te comprometes a hacerlo (entre otras cosas porque ya te comprometiste a contraer la deuda)
Puede ser una solución que acuda un empleado del banco a la Notaría a cobrar y cancelar, más ten en cuenta que el banco se organiza como le conviene a sus intereses y no como conviene a los tuyos.
¿Es obligatoria la escritura de cancelación?
Igual que el banco tiene una escritura en la que resulta la deuda, y que puede usar para demandarte si no pagas, tu debes tener otra de cancelación para parar esa demanda.
Además esa escritura es indispensable para poder inscribir la cancelación en el Registro de la Propiedad, y recuerda que mientras no se cancele, nadie puede saber que has pagado (especialmente posibles compradores de tu inmueble)
Una excepción es la posibilidad de cancelar por caducidad, lo cual se puede hacer mediante instancia privada, bien firmada ante el registrador, o bien con firma legitimada notarialmente.
Para ello es necesario que hayan pasado 21 años, pero no desde que se firmó la hipoteca, sino desde la fecha en la que debió de pagarse la última cuota.
En todo caso, si optas por esta solución, recuerda, que o tu haces la instancia, o quien te la haga, puede cobrarte más de lo que cuesta la propia escritura de cancelación.
En nuestro blog encontrará información adicional sobre:
Cancelación de hipoteca: mitos y leyendas
Mejor explicado imposible. Saludos.
Muchas gracias Miriam.
tengo certificado de deuda 0 € del “Bco xxx”, necesito cancelación hipoteca por venta vivienda afectada por citada hipoteca y todo son problemas para desplazar apoderado a firmar a 200m de sucursal al notario ; Banco en xxx y Notario en misma calle yyy, no se puede hacer nada, estoy corriendo el riesgo de perder vender la vivienda. Gracias.
Hola José.
Me sorprende que el Notario no vaya a la sucursal, más yo empezaría pidiendo la hoja de reclamaciones y expresar en ella los hechos que cuentas aquí con más detalle.
Sea como fuere y conforme al articulo 1902 del cc si por acción u omisión alguien causa daño a otro, habiendo culpa o negligencia, ha de indemnizar los daños y perjuicios causados.
Saludos
Buenos dias acabo de cancelar una hipoteca y m dice el banco q tengo q pagar 1%de cancelacion la hipoteca es del 2006 eso es asi ?gracias
Hola David.
La ley pasados 5 años sólo permite cobrar un 0.25%.
Saludos
¿Qué puedo hacer si el banco me obliga a gestionar con ellos la cancelación?
Hola Iabel.
Bajo ningún concepto el banco puede obligarte a que contrates sus servicios, y libre eres de hacerlo o no, teniendo derecho a pedir la hoja de reclamaciones si así sucede, para proceder a interponer denuncia a los organismos de consumo municipales (en la propia hoja te indican como)
Distinto es que vendiendo, el comprador pida un préstamo hipotecario y el banco del comprador quiera garantizarse la cancelación, asumiendo la gestión, cosa a la que tiene derecho e interés legítimo, y que sólo puedes evitar pagando el préstamo antes de la venta y gestionando tu la cancelación.
Saludos
Hola! Después de 10 años de haber comprado mi casa, mi banco me pregunta si es que no he levantado la hipoteca del vendedor, y me recomiendan pedir nota simple para comprobar. Me dicen también que si aún figuran las dos hipotecas del vendedor, que yo contacte con el banco del vendedor para que me hagan el certificado de cancelación. Ya tengo la nota, y efectivamente, aparecen las hipotecas del vendedor. Pero me gustaría saber si tengo que actuar como me dice mi banco, o es él el que tiene que hacerse cargo de esta gestión, y si económicamente me va a suponer algo. Muchas gracias.
Hola Valeria
Es recomendable que canceles cuanto antes, pues en otro caso puede que las prisas en cancelar sean aprovechadas por otro para ganar más dinero; pero que sea recomendable, no quiere decir que sea obligatorio.
En cuanto a hacerlo tu, o tu banco; libre eres de optar por la solución que quieras, pero ten presente que tu banco no actuará gratuitamente.
Saludos
Gracias por la información me ha sido de muchas ayuda
Gracias a ti Ismael
Magnifico blog, muy bien explicado. Gracias
Muchas gracias Santiago, me alegro haberte podido ayudar
Me ha sido de mucha ayuda. Gracia
Esa es la intención Sara, gracias por tus amables palabras
¿Hay que guardar la escritura de cancelación?
Saludos
Hola Paco
No tienes por qué guardarla, aunque tuya es; lo que si que es esencial es la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad para que así no subsista formalmente la carga.
Saludos
Si no gestiono la cancelación, ¿qué puede pasar?
Hola Pablo.
Que si no lo hace otro, formalmente la hipoteca seguirá en el Registro y por tanto cualquiera puede dudar si la deuda está o no pagada.
Saludos
Buenas tardes, mis padres tienen una hipoteca totalmente pagada. Puedo yo que no soy titular de la hipoteca solicitar la cancelación de esta?. Gracias.
Hola Juan.
Una cosa es la solicitud de la cancelación, que en realidad no tiene nadie que solicitar, sino que es una obligación del banco, por lo que no veo el más mínimo problema.
Distinto es la firma de la escritura, que no tienes que hacer ni tu, ni tus padres, sino el banco, que es el que ha de acudir a Notaría, indicando que ha cobrado y que extingue la garantía.
Saludos
Buenas tardes, ya hace 1 año, compré mi casa, de segunda mano. Al vendedor le retuvieron 912€ para hacer cargo a los pagos de facturas, registro, notario, etc… De mi cuenta sacaron ese dinero en dos conceptos diferentes: 791 € para facturas y 121 como comisión de cancelación de hipoteca. Pues bien, con el tiempo, me reingresan un sobrante de 167€, que yo devuelvo al vendedor, pero éste reclama, porque dice haber hecho cuentas, y que le faltan 121€.
Ahora el banco con el que tengo la hipoteca me dice que ese dinero se lo tengo que pagar yo. No sé si se están quedando conmigo, pero si es así, estaría pagando 2 veces por la comisión de cancelación de hipoteca, no es así ? además, tengo entendido, que esa comisión debe correr a cargo del que vende.
Agradecería su opinión.
Hola Marta.
Sin ver las facturas y la escritura de compra poco puedo ayudarte, más en principio creo que tienes razón.
Saludos
Muy bien explicado y mucha cara dura es la que tienen los Bancos.
Muchas gracias Inma
Buenos días, me gustaría saber si yo pago la hipoteca antes de su vencimiento el banco se puede negar a firmar la cancelación.
Gracias
Hola Cuqui.
Bajo ningún concepto puede negarse, pues es su obligación dar carta de pago y cancelar, igual que la tuya es pagar.
Saludos
Hola,
Os cuento mi caso yo vendí mi vivienda pero decidimos tramitar nosotros la cancelación de la hipoteca por ahorrarnos un dinero (finalmente lo está haciendo la gestora del banco por falta de tiempo por mi parte) está cancelación se ha empezado a tramitar el 31/07. Pero los compradores del piso no se creen que se haya realizado y me amenazan con hacerla ellos con el dinero que me han retenido. Mi pregunta después de todo esto ellos pueden solicitar la cancelación de una hipoteca que está a mi nombre sin autorización escrita mía???
Hola Soraya.
Hay una parte que no entiendo y es esa retención que hicieron los compradores, pues es obvio que su finalidad (salvo que otra cosa diga el contrato) es garantizarse que iba a tener lugar la cancelación y que sus costes serían de cuenta tuya.
Respecto a la posibilidad de que pidan la cancelación, además de lo que he dicho antes, tienen los compradores interés legítimo en ello, dada su condición de dueños de la finca, y por tanto afectados por la carga.
Distinto es que sea absurdo solicitar la misma cancelación dos veces, más dudo que tengas problemas en demostrar a los compradores que ya has iniciado tu los trámites, y que por tanto se estarían duplicando absurdamente los gastos (amén de que una vez cancelada la hipoteca, la siguiente escritura obviamente no se inscribiría)
¿No puedes facilitar a los compradores algún documento de la gestoría en el que esta reconozca el encargo, o no puede llamar alguien de la gestoría a los compradores para hacérselo saber?
Saludos
Hola, solicité a la entidad con la que tengo la hipoteca información sobre el coste que tenía realizar el levantamiento de hipoteca de mi vivienda habitual, ya que quería hacer yo misma el trámite, y me respondieron literalmente: “Los tramites los hacemos nosotros siempre, la otra opción es esperar 20 años que entonces es gratuito”. Con lo cual me quedé muy sorprendida. No creo que eso se pueda hacer. Si estoy en lo cierto y eso no es posible, me podrían facilitar alguna disposición o normativa o algún modelo de escrito para realizar una reclamación e intentar que cejen en su actitud?
Un saludo y gracias,
Hola Luz.
Una cosa es firmar la escritura, que efectivamente es algo que debe hacer el banco que es el acreedor; y otra distinta es tramitar su inscripción en el Registro de la Propiedad, cosa que ninguna ley atribuye al banco.
Lo que debes es dirigirte al servicio de atención al cliente del banco, y pedir la hoja de reclamaciones; no necesitas ningún tipo de escrito oficial, sino simplemente dejar constancia que el banco no cumple con su deber de dar carta de pago y trata de imponerte servicios no solicitados.
Saludos
Buenos días Francisco,
He vendido mi piso el 10 de agosto, y en la escritura de compraventa figura que yo estoy obligada a tramitar y costear los gastos de cancelación de mi hipoteca. Los compradores solicitaban a su vez hipoteca a su banco para la compra.
Días despues me dirigí a otra notaría diferente(la de confianza o de siempre mía) y comencé los trámites para cancelar mi hipoteca (la deuda ya no existía antes de firmar la venta), hasta que 15 días despues de enviarle a mi banco la propuesta de la notaría de escritura de cancelación, me informan que con fecha 23 de agosto ya se había realizado la escritura de cancelación en la notaría de la venta. Por lo que tuve que cancelar el trámite con mi notaría al ya estar realizado el trámite.
A continuación fuí a la notaría donde se firmara la cancelación, que era la misma que 13 días antes realizara la escritura de venta, y me dijeron que la escritura de cancelación no me la podían dar, porque ya fuera retirada por el banco del comprador.
Me puse en contacto con la directora de la oficina del banco que retirara mi escritura de la notaría, y me dijo que si quería la escritura, que tenía que abonarle 227€ de la notaría (a mi me hubiera salido en torno a 180€) + 357€ de gestoría (asesoría que yo nunca solicitaría, ya que iba a realizar yo esos trámites sencillos)+185€ (tambien me saldría a mi ese importe).
Puede el banco del comprador SIN MI AUTORIZACIÓN, y sin ni siquiera yo saberlo:
– Hacer la escritura de cancelación?
-recoger la escritura de la notaría?
-Presentar en mi nombre y sin yo saberlo ni autorizarlo el modelo 600 de hacienda, así como tambien la escritura en el registro?
– Tener que pagar 357€ de gastos de gestoría que yo no solicité ni sabía, y servicios que yo nunca demandaría?
Además el banco del comprador, le hizo al comprador una provisión de fondos de 800€, por si nosotros no realizabamos la cancelación de la hipoteca. Como es posible que hagan la provisión al comprador por si el vendedor no la cancela, y hagan ellos todos los trámites? es correcto?
Muchas gracias de antemano por tu respuesta
Hola Dolores.
En realidad si es cierto que el Banco que el banco es quien ha de otorgar la escritura de cancelación, más no menos cierto es que eres tú quien tienes derecho a elegir el Notario.
Me sorprende lo que comentas, pues lo habitual que el dinero se retenga: no al comprador, sino al vendedor (o sea a ti) y también más que habitual que previamente este firme un encargo a la gestora para que se ocupe de la cancelación.
Pide dicha documentación, y que te rindan cuentas de las cantidades que te han retenido a ti.
Saludos
Hola Francisco:
En el año 2009 vendí una casa de la que ya había pagado la hipoteca al banco pero no se por que motivo no se cancelo registralmente dicha hipoteca.
El comprador falleció hace poco y ahora los herederos, 9 años después, me están reclamando que gestione yo la cancelación registral dicha hipoteca y que pague los gastos.
Me gustaría preguntar si después de 9 años tengo la obligación de realizar dicha cancelación o por el contrario habría prescrito dicha obligación.
Muchas gracias
Hola Marcos.
Entiendo que dadas las fechas tu obligación aún no ha prescrito, y que sigues estando obligado a dicho pago (si a ello te comprometiste -que supongo que lo harías-)
Saludos
Hola, próximamente venderé una vivienda con hipoteca. En mi entidad, tengo la hipoteca (al día), y otros préstamos, que por circunstancias, están sin pagar desde hace meses. La casa la vendo por lo que queda de hipoteca. El banco me ha dicho que no se personan en la firma, que les abone la hipoteca vía banco de españa omf. Mi duda, como se que ese dinero lo van a destinar a la hipoteca y no a cobrarse otras deudas?
Hola Pedro.
No es el primer caso en el que el banco aplica las cantidades recibidas a las otras deudas, por lo que te recomiendo que hagas un ofrecimiento de pago y en su caso consignación (puedes hacerlo notarialmente)
Saludos
Hola, voy a vender la casa y no a quien le toca pagar los gastos de cancelación de la hipoteca.
Gracias
Hola Celeste.
Depende de qué estipules, pero si la carga es tuya, lo habitual es que te corresponda a ti (máxime si vendes libre de cargas, que es lo habitual)
Saludos
Hola,
Hoy me pase por el banco para solicitar el certificado de deuda cero de mi hipoteca, me obliga a entregar una nota simple del registro y una comisión de 30€ mas impuestos por la firma de la escritura de cancelación.
¿ Esto es legal?
Gracias.
Un saludo
Hola Juan.
Si pides un servicio al banco es, no sólo legal, sino razonable, que quieran cobrarlo.
Distinto es que para cancelar la hipoteca te impongan ese certificado y quieran cobrártelo.
Saludos
Buenas tardes, soy un particular que quiere realizar los trámites para hacer las escrituras de cancelación de dos hipotecas, quisiera me indicase si están aplicando los aranceles indicados en el Anexo del Real Decreto 1.426/1989 de 17-11-1989, en su redacción dada por Real Decreto 1612/2011 de 14-11-2011 o por contra aplican los indicados en la Ley 8/2012 de 30-10-2012 de saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, entiendo que al ser un particular nada tengo que ver con la venta de activos financieros ni saneamiento.
Vivo en Sevilla y no me importaría desplazarme a Los Palacios para realizar los trámites.
Tal y cómo informo en esta web en el apartado aranceles, la normativa en vigor es el RDL 18/2012 de 11 de Mayo, y concretamente la Disposición adicional segunda, que como norma posterior deroga a la norma anterior.
Saludos
Buenas, estoy en proceso de vender una vivienda y notaria y levantamiento de hipoteca lo estaba gestionando mi banco, sin embargo puesto que el levantamiento no se ha finalizado para la firma, el banco que va a otorgar la hipoteca a los nuevos propietarios me obliga a hacerlo mediante su gestoría.
He tenido que hacer un escrito eximiendo a mi banco de responsabilidad de aquí en adelante ya que se va a encargar otro banco.
Dicha gestoría me va a costar 400 euros. Siento que me están estafando.
¿Puedo hacer algo al respecto? ¿Hay alguna ley que me proteja de esto?
Muchas gracias
Un saludo
Lamentablemente no puedes hacer mucho Isabel.
Nadie discute que tu puedes hacer por ti misma las gestiones oportunas, o delegar en quien quieras; pero tampoco nadie puede negar que el comprador si necesita dinero y lo pide prestado tiene que aceptar las legítimas pretensiones de quien le presta el dinero.
No es abuso por parte del banco del comprador, es que tiene interés legítimo en que esa hipoteca se cancele, y asegurarse que el dinero que se destina a pagar tu préstamo, verdaderamente se destina a esa finalidad y no a otra, pues no tiene por qué fiarse de ti.
Por lo demás los honorarios de gestión de esa cancelación están sujetos a libre competencia, aunque si te confieso que me resultan sorprendentes (ojo que me consta que son habituales) esos 400 euros, pues no es razonable que por gestionar la inscripción de una escritura en el Registro de la Propiedad (máxime en Andalucía donde ni hay que liquidar impuestos) se cobre más que por la escritura y la inscripción.
Saludos
Buenas tardes.
Le estaría muy agradecida si me podría orientar un poco con respecto a lo siguiente:
Resulta que he cancelado mi hipoteca de 90.000 euros, y ya tengo la escritura de cancelación. Se trata de dos fincas: vivienda y garaje.
Cuando el notario hizo la minuta, no me hizo dos cancelaciones sino una sola: la del total de la hipoteca.
Cuando voy al Registro, ellos sin embargo me quiere hacer dos cancelaciones lo cual, claro está, me supone un gasto más elevado.
Mi pregunta es: ¿Es correcto el proceder del Registro? Yo de entrada diría que no se puede ni se debe dividir la deuda.
Agradecida por escuchar su opinión al respecto.
Pues si es correcta la actuación del registro pues en el registro no se inscribe el préstamo, sino la hipoteca, y hay una inscripción por finca (dado que cada finca tiene su propio folio registral).
De hecho si miras la escritura de préstamo (incluso la de cancelación), verás que se distribuye la responsabilidad hipotecaria entre ambas fincas, pues así lo pide la ley y reglamento hipotecarios.
Saludos
Buenas tardes, necesito su ayuda por favor. Me dieron ayer en notaría la escritura de cancelación de la hipoteca que tenía junto con mi ex-marido. La hipoteca estaba a nombre de los dos y desde que nos divorciamos en el 2014 la hemos pagado por separado. La venta se hizo en agosto del 2018 y el mismo día de la venta entregué en el banco el cheque para pagar el resto de la hipoteca. Ahora al recoger la escritura de cancelación aparece sólo a nombre de mi ex e incluso un apartado que especica que los gastos de cancelación corren a cargo de él ,cuándo es mentira ya que yo pagué la mitad de 800 euros que nos retuvieron en la preventa y se dice en la escritura de venta de la propiedad ( en la que aparece mi nombre como copropietaria. La pregunta es si puedo pedir que rectifiquen la escritura de cancelación y que figure mi nombre y cada vez que aparece el de mi ex y en el apartado de gastos. Y así asegurarme que en registro también aparece mi nombre.
Hola Ana.
No tienes problema alguno en pedir esa rectificación, aunque teniendo la factura a tu nombre, no veo un gran problema en lo que cuentas) en cuanto al registro nada has de pedir, pues simplemente se hace constar la cancelación, o dicho de otra forma, tanto la escritura como el registro lo que reflejan es la extinción del derecho real accesorio de hipoteca, por pago de la obligación garantizada, independientemente de quien ha hecho ese pago.
Saludos
Buenas tardes,
Voy a vender mi casa la semana que viene.
Al pedir el certicado de deuda al banco veo que me cobra lo que me queda de hipoteca más una cantidad correspondiente al 1% del total pendiente.
Al repasar al escrituras de la hipoteca leo lo siguiente:
“………Comisión por reembolso anticipado.
En caso de reembolso parcial anticipado, se devengará a favor de la Caja de Ahorros una comisión del 0% sobre principal adelantado, y una comisión por cancelación total anticipada del 1% sobre el principal pendiente a la fecha, dentro de los 10 primeros años”
La hipoteca se firmó hace 13 años.
¿Debo pagar ese 1% habiendo pasado los 10 años de los que habla la escritura de la hipoteca?.
Muchas gracias.
Hola Guillermo.
Pues no, primero porque si la escritura sólo permite esa comisión en los diez primeros años, hay que respetar lo pactado, pero es que además el art 8 Ley 41/2007 sólo permite cobrar en tu caso el 0.25% (ojo que a partir del lunes que viene la normativa cambia, aunque en este caso no tengo claro si se aplica a préstamos anteriores).
En todo caso, reitero que si se ha pactado que no hay derecho a esa comisión pasados diez años, evidentemente no pueden cobrarte cantidad alguna.
Saludos