Resulta sorprendente que ese banco que tan riguroso fue cobrando las cuotas, y que ante al más mínimo retraso, ya te cobraba comisiones (más de una ilegal) y te llamaba con insistencia; en vez de felicitarte,cuando pagas tu préstamo empieza a ponerte problemas, y sobre todo, a pedir más dinero para realizar la cancelación de la hipoteca.
Te preguntas cómo es posible, y tienes razón.
Te aclaro, que los derechos no existen, sino que se ejercen, por lo que por más que la ley te ampare, si no reclamas su cumplimiento, no se cumplirá.
En realidad, el banco lo que trata es de ganar dinero; otra cosa es que tu debas de pagarlo.
Eso si, tienes que medir tus fuerzas, pues al final los derechos se ejercen ante los tribunales de justicia, y hay veces que el tiempo y el dinero que cuesta un pleito no compensan, y quizás buscando el punto intermedio puedes llegar, si no a la mejor solución, al menos a una solución en la que todos pierdan un poco.
Varias son las consultas que habitualmente me realizan sobre la materia
¿Tengo yo que firmar la cancelación?
Pues no, quien tiene que firmar es el banco.
Una cosa es pagar la deuda (obligación del deudor) y otra extinguir las garantías (estas se extinguen automáticamente,con la obligación).
El acto formal de extinción, o cancelación ha de hacerlo el banco, pues es este quien ha decir que ha cobrado, y no tu que has pagado.
¿Tiene que ser un notario de confianza del banco quien firme la cancelación?
Pues no, tiene que ser un Notario de tu confianza, pues como consumidor tienes derecho a elegir el Notario.
Puede que te digan que entonces tardará más la cancelación, pero quien tarda más es el empleado del banco en ir a Notaría, pues esta puede preparar la cancelación en 24/48 horas (otra cosa es que el empleado del banco no quiera ir, alegando que tiene cosas más importantes).
Generalmente al ofrecerte esto, te están intentando cobrar comisiones por gestión que debes revisar bien, y que no cobrará el Notario, sino el banco.
El banco me habla de un certificado de cancelación
Por activa y pasiva, el director del banco te dirá que sus normas internas le imponen expedir un certificado, acreditativo de que la deuda está pagada y se puede proceder a la cancelación.
He de aclararte que las normas internas de un banco, no son ley, sino meras reglas de empresa, que obligan a sus empleados, pero no a los clientes.
En el fondo que se expida ese certificado te da igual, pero desde luego, no que te lo cobren, pues ningún servicio te están prestando.
Eso si, eres tu, quien ha de acudir al servicio de atención al cliente del banco, o al organismo de consumo municipal con la hoja de reclamaciones, pues el Notario, no puede obligar al banco a firmar.
La gestión de la cancelación
Nuevamente el empleado del banco te ofrecerá sus servicios para que la cancelación se inscriba en el Registro de la Propiedad.
Libre eres de aceptar esa gestión, pero muchas veces (por no decir todas) cuesta más que la Notaría y el Registro juntos.
Gestionar es tan fácil como liquidar los impuestos, y presentar en el Registro de la Propiedad.
De hecho en Andalucía, ni hay que liquidar impuestos, y el Notario ha de presentar telemáticamente la cancelación, por lo que en realidad el banco no te presta servicio alguno, y te es es más fácil y económico hacerlo tu mismo.
En la Notaría más cercana, te informarán gratuitamente de todo ello.
El desplazamiento de los representantes del banco a notaría para firmar la cancelación
Algunos bancos te tratarán de cobrar una comisión por los gastos que le ocasiona ir a Notaría a firmar la cancelación; más no procede esa comisión; no ya porque así lo fija el banco de España, sino porque las comisiones son por prestarte un servicio, y aquí el banco lo que hace, no es prestarte un servicio, sino cumplir una obligación que tiene de extinguir las garantías.
¿Puedo obligar al banco a que cancele antes de pagar?
Obviamente no.
Parece una pregunta más absurda pero más habitual de lo que parece, pues muchos son los que venden y pretenden cancelar el préstamo con el precio de la venta, siendo que el comprador se niega a pagar si no se cancela el préstamo.
Puede que tengas muy claro que el comprador pagará, y que tu destinarás ese dinero a la cancelación de la hipoteca, pero es que esta se produce cuando se paga, y no cuando tu te comprometes a hacerlo (entre otras cosas porque ya te comprometiste a contraer la deuda)
Puede ser una solución que acuda un empleado del banco a la Notaría a cobrar y cancelar, más ten en cuenta que el banco se organiza como le conviene a sus intereses y no como conviene a los tuyos.
¿Es obligatoria la escritura de cancelación?
Igual que el banco tiene una escritura en la que resulta la deuda, y que puede usar para demandarte si no pagas, tu debes tener otra de cancelación para parar esa demanda.
Además esa escritura es indispensable para poder inscribir la cancelación en el Registro de la Propiedad, y recuerda que mientras no se cancele, nadie puede saber que has pagado (especialmente posibles compradores de tu inmueble)
Una excepción es la posibilidad de cancelar por caducidad, lo cual se puede hacer mediante instancia privada, bien firmada ante el registrador, o bien con firma legitimada notarialmente.
Para ello es necesario que hayan pasado 21 años, pero no desde que se firmó la hipoteca, sino desde la fecha en la que debió de pagarse la última cuota.
En todo caso, si optas por esta solución, recuerda, que o tu haces la instancia, o quien te la haga, puede cobrarte más de lo que cuesta la propia escritura de cancelación.
En nuestro blog encontrará información adicional sobre:
Cancelación de hipoteca: mitos y leyendas
Mejor explicado imposible. Saludos.
Muchas gracias Miriam.
¿Qué puedo hacer si el banco me obliga a gestionar con ellos la cancelación?
Hola Iabel.
Bajo ningún concepto el banco puede obligarte a que contrates sus servicios, y libre eres de hacerlo o no, teniendo derecho a pedir la hoja de reclamaciones si así sucede, para proceder a interponer denuncia a los organismos de consumo municipales (en la propia hoja te indican como)
Distinto es que vendiendo, el comprador pida un préstamo hipotecario y el banco del comprador quiera garantizarse la cancelación, asumiendo la gestión, cosa a la que tiene derecho e interés legítimo, y que sólo puedes evitar pagando el préstamo antes de la venta y gestionando tu la cancelación.
Saludos
Gracias por la información me ha sido de muchas ayuda
Gracias a ti Ismael
Magnifico blog, muy bien explicado. Gracias
Muchas gracias Santiago, me alegro haberte podido ayudar
Me ha sido de mucha ayuda. Gracia
Esa es la intención Sara, gracias por tus amables palabras
¿Hay que guardar la escritura de cancelación?
Saludos
Hola Paco
No tienes por qué guardarla, aunque tuya es; lo que si que es esencial es la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad para que así no subsista formalmente la carga.
Saludos
Si no gestiono la cancelación, ¿qué puede pasar?
Hola Pablo.
Que si no lo hace otro, formalmente la hipoteca seguirá en el Registro y por tanto cualquiera puede dudar si la deuda está o no pagada.
Saludos
Buenas tardes, mis padres tienen una hipoteca totalmente pagada. Puedo yo que no soy titular de la hipoteca solicitar la cancelación de esta?. Gracias.
Hola Juan.
Una cosa es la solicitud de la cancelación, que en realidad no tiene nadie que solicitar, sino que es una obligación del banco, por lo que no veo el más mínimo problema.
Distinto es la firma de la escritura, que no tienes que hacer ni tu, ni tus padres, sino el banco, que es el que ha de acudir a Notaría, indicando que ha cobrado y que extingue la garantía.
Saludos
Muy bien explicado y mucha cara dura es la que tienen los Bancos.
Muchas gracias Inma
Buenos días, me gustaría saber si yo pago la hipoteca antes de su vencimiento el banco se puede negar a firmar la cancelación.
Gracias
Hola Cuqui.
Bajo ningún concepto puede negarse, pues es su obligación dar carta de pago y cancelar, igual que la tuya es pagar.
Saludos
Hola,
Os cuento mi caso yo vendí mi vivienda pero decidimos tramitar nosotros la cancelación de la hipoteca por ahorrarnos un dinero (finalmente lo está haciendo la gestora del banco por falta de tiempo por mi parte) está cancelación se ha empezado a tramitar el 31/07. Pero los compradores del piso no se creen que se haya realizado y me amenazan con hacerla ellos con el dinero que me han retenido. Mi pregunta después de todo esto ellos pueden solicitar la cancelación de una hipoteca que está a mi nombre sin autorización escrita mía???
Hola Soraya.
Hay una parte que no entiendo y es esa retención que hicieron los compradores, pues es obvio que su finalidad (salvo que otra cosa diga el contrato) es garantizarse que iba a tener lugar la cancelación y que sus costes serían de cuenta tuya.
Respecto a la posibilidad de que pidan la cancelación, además de lo que he dicho antes, tienen los compradores interés legítimo en ello, dada su condición de dueños de la finca, y por tanto afectados por la carga.
Distinto es que sea absurdo solicitar la misma cancelación dos veces, más dudo que tengas problemas en demostrar a los compradores que ya has iniciado tu los trámites, y que por tanto se estarían duplicando absurdamente los gastos (amén de que una vez cancelada la hipoteca, la siguiente escritura obviamente no se inscribiría)
¿No puedes facilitar a los compradores algún documento de la gestoría en el que esta reconozca el encargo, o no puede llamar alguien de la gestoría a los compradores para hacérselo saber?
Saludos
Hola, solicité a la entidad con la que tengo la hipoteca información sobre el coste que tenía realizar el levantamiento de hipoteca de mi vivienda habitual, ya que quería hacer yo misma el trámite, y me respondieron literalmente: “Los tramites los hacemos nosotros siempre, la otra opción es esperar 20 años que entonces es gratuito”. Con lo cual me quedé muy sorprendida. No creo que eso se pueda hacer. Si estoy en lo cierto y eso no es posible, me podrían facilitar alguna disposición o normativa o algún modelo de escrito para realizar una reclamación e intentar que cejen en su actitud?
Un saludo y gracias,
Hola Luz.
Una cosa es firmar la escritura, que efectivamente es algo que debe hacer el banco que es el acreedor; y otra distinta es tramitar su inscripción en el Registro de la Propiedad, cosa que ninguna ley atribuye al banco.
Lo que debes es dirigirte al servicio de atención al cliente del banco, y pedir la hoja de reclamaciones; no necesitas ningún tipo de escrito oficial, sino simplemente dejar constancia que el banco no cumple con su deber de dar carta de pago y trata de imponerte servicios no solicitados.
Saludos