Resulta sorprendente que ese banco que tan riguroso fue cobrando las cuotas, y que ante al más mínimo retraso, ya te cobraba comisiones (más de una ilegal) y te llamaba con insistencia; en vez de felicitarte,cuando pagas tu préstamo empieza a ponerte problemas, y sobre todo, a pedir más dinero para realizar la cancelación de la hipoteca.

Te preguntas cómo es posible, y tienes razón.

Te aclaro, que los derechos no existen, sino que se ejercen, por lo que por más que la ley te ampare, si no reclamas su cumplimiento, no se cumplirá.

En realidad, el banco lo que trata es de ganar dinero; otra cosa es que tu debas de pagarlo.

Eso si, tienes que medir tus fuerzas, pues al final los derechos se ejercen ante los tribunales de justicia, y hay veces que el tiempo y el dinero que cuesta un pleito no compensan, y quizás buscando el punto intermedio puedes llegar, si no a la mejor solución, al menos a una solución en la que todos pierdan un poco.

Varias son las consultas que habitualmente me realizan sobre la materia

¿Tengo yo que firmar la cancelación?

Pues no, quien tiene que firmar es el banco.

Una cosa es pagar la deuda (obligación del deudor) y otra extinguir las garantías (estas se extinguen automáticamente,con la obligación).

El acto formal de extinción, o cancelación ha de hacerlo el banco, pues es este quien ha decir que ha cobrado, y no tu que has pagado.

¿Tiene que ser un notario de confianza del banco quien firme la cancelación?

Pues no, tiene que ser un Notario de tu confianza, pues como consumidor tienes derecho a elegir el Notario.

Puede que te digan que entonces tardará más la cancelación, pero quien tarda más es el empleado del banco en ir a Notaría, pues esta puede preparar la cancelación en 24/48 horas (otra cosa es que el empleado del banco no quiera ir, alegando que tiene cosas más importantes).

Generalmente al ofrecerte esto, te están intentando cobrar comisiones por gestión que debes revisar bien, y que no cobrará el Notario, sino el banco.

El banco me habla de un certificado de cancelación

Por activa y pasiva, el director del banco te dirá que sus normas internas le imponen expedir un certificado, acreditativo de que la deuda está pagada y se puede proceder a la cancelación.

He de aclararte que las normas internas de un banco, no son ley, sino meras reglas de empresa, que obligan a sus empleados, pero no a los clientes.

En el fondo que se expida ese certificado te da igual, pero desde luego, no que te lo cobren, pues ningún servicio te están prestando.

Eso si, eres tu, quien ha de acudir al servicio de atención al cliente del banco, o al organismo de consumo municipal con la hoja de reclamaciones, pues el Notario, no puede obligar al banco a firmar.

La gestión de la cancelación

Nuevamente el empleado del banco te ofrecerá sus servicios para que la cancelación se inscriba en el Registro de la Propiedad.

Libre eres de aceptar esa gestión, pero muchas veces (por no decir todas) cuesta más que la Notaría y el Registro juntos.

Gestionar es tan fácil como liquidar los impuestos, y presentar en el Registro de la Propiedad.

De hecho en Andalucía, ni hay que liquidar impuestos, y el Notario ha de presentar telemáticamente la cancelación, por lo que en realidad el banco no te presta servicio alguno, y te es es más  fácil y económico hacerlo tu mismo.

En la Notaría más cercana, te informarán gratuitamente de todo ello.

El desplazamiento de los representantes del banco a notaría para firmar la cancelación

Algunos bancos te tratarán de cobrar una comisión por los gastos que le ocasiona ir a Notaría a firmar la cancelación; más no procede esa comisión; no ya porque así lo fija el banco de España, sino porque las comisiones son por prestarte un servicio, y aquí el banco lo que hace, no es prestarte un servicio, sino cumplir una obligación que tiene de extinguir las garantías.

¿Puedo obligar al banco a que cancele antes de pagar?

Obviamente no.

Parece una pregunta más absurda pero más habitual de lo que parece, pues muchos son los que venden y pretenden cancelar el préstamo con el precio de la venta, siendo que el comprador se niega a pagar si no se cancela el préstamo.

Puede que tengas muy claro que el comprador pagará, y que tu destinarás ese dinero a la cancelación de la hipoteca, pero es que esta se produce cuando se paga, y no cuando tu te comprometes a hacerlo (entre otras cosas porque ya te comprometiste a contraer la deuda)

Puede ser una solución que acuda un empleado del banco a la Notaría a cobrar y cancelar, más ten en cuenta que   el banco se organiza como le conviene a sus intereses y no como conviene a los tuyos.

¿Es obligatoria la escritura de cancelación?

Igual que el banco tiene una escritura en la que resulta la deuda, y que puede usar para demandarte si no pagas, tu debes tener otra de cancelación para parar esa demanda.

Además esa escritura es indispensable para poder inscribir la cancelación en el Registro de la Propiedad, y recuerda que mientras no se cancele, nadie puede saber que has pagado (especialmente posibles compradores de tu inmueble)

Una excepción es la posibilidad de cancelar por caducidad, lo cual se puede hacer mediante instancia privada, bien firmada ante el registrador, o bien con firma legitimada notarialmente.

Para ello es necesario que hayan pasado 21 años, pero no desde que se firmó la hipoteca, sino desde la fecha en la que debió de pagarse la última cuota.

En todo caso, si optas por esta solución, recuerda, que o tu haces la instancia, o quien te la haga, puede cobrarte más de lo que cuesta la propia escritura de cancelación.

En nuestro blog encontrará información adicional sobre:

Cancelación de hipoteca: mitos y leyendas

Cómo abaratar la cancelación de la hipoteca

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