Aunque no resuelve el problema de las parcelaciones ilegales, para que puedas escriturar la parcela del campo es muy importante el Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía.

En dicho decreto además de permitir la regularización de las construcciones en terrenos rústicos, se permite regularizar la parcela en la que dicha construcción está situada.

¿Por qué regularizar la parcela del campo?

 Es obvio que conviene “tener los papeles en regla”, sin embargo y si no te  convence este argumento que es de pura sabiduría tradicional, te recuerdo:

1.- Que si quieres vender, aunque es verdad que nada impide que vendas aunque los papeles estén en regla, pocos están dispuestos a comprar sin garantías y sin que un Notario les tranquilice.

2.- Que difícilmente vas a conseguir el precio que quieres por tu parcela, si los papeles no están en regla, sobre todo porque el comprador sólo va a poder comprar al contado.

3.- Que al no tener regularizada la parcela, no vas a poder hipotecarla, y así obtener un préstamo, para lo que quieras (entre otras cosas para mejorar o conservar la parcela)

4.- Que ahora hay una normativa en Andalucía que permite la regularización, tras años sin esa posibilidad ¿seguro que se mantendrá?

5.- Si tienes una cuota indivisa sobre una finca, recuerda que tu cuota recae sobre toda la finca (y la de los demás condueños, que por tanto tienen sobre tu parcela los mismos derechos que tu)

¿Qué norma me permite regularizar la parcela del campo?

El art 183.3 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía dispone tras esta reforma:

3. En el caso de parcelaciones urbanísticas en terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable, el restablecimiento del orden jurídico perturbado se llevará a cabo mediante la reagrupación de las parcelas a través de una reparcelación forzosa, en la forma y en las condiciones que se determinen reglamentariamente.

Quedarán excluidas de la reagrupación las parcelas sobre las que existan edificaciones para las que haya transcurrido la limitación temporal del artículo 185.1. A estas edificaciones les será de aplicación el régimen de asimilado al de fuera de ordenación con las particularidades siguientes:

a) Dicho reconocimiento comprenderá la edificación y la parcela sobre la que se ubica, cuya superficie, en el supuesto de dos o más edificaciones en una misma parcela registral o, en su defecto, catastral, coincidirá con las lindes existentes.

b) La declaración de asimilación al régimen de fuera de ordenación surtirá los efectos de la licencia urbanística exigida por el artículo 25.1.b) de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, y quedará sujeta a la caducidad prevista para las licencias de parcelación en el artículo 66 de la presente ley, debiendo constar reflejados estos extremos en la misma declaración de reconocimiento de asimilación al régimen de fuera de ordenación.

c) Este régimen será también de aplicación a las parcelas sobre las que existan edificaciones irregulares para las que haya transcurrido la limitación temporal del artículo 185.1 que se encuentren sobre parcelaciones con licencia o título habilitante declarado nulo, sin perjuicio de las resoluciones judiciales que, en su caso, se dicten en ejecución de sentencias.

¿Qué diferencia hay entre regularizar una parcelación y regularizar la parcela del campo?

La parcelación es una suma de parcelas, y tiene una serie de elementos comunes (especialmente viales, que han de tener unas anchuras mínimas y unas características de asfaltado y construcción propias

La parcela  se analiza independientemente de la parcelación en la que está enclavada.

Es cierto que todos los condueños han de firmar la escritura que regularice tanto la parcelación como la parcela del campo; sin embargo: 

  1. Los requisitos para regularizar y escriturar la parcelación son distintos a los necesarios para escriturar y regularizar la parcela del campo.
  2. Cabe regularizar y escriturar las parcelas una a una, mientras que la regularización de la parcelación afecta a todas las parcelas (el coste varía)
  3. Solo cabe regularizar y escriturar la parcela si tiene edificaciones asimiladas a fuera de ordenación  

¿Qué plazo hay para regularizar la parcela del campo?

 Si bien  es cierto que prescrito el plazo para restaurar la legalidad urbanística de la edificación, nada puede hacer el ayuntamiento; no menos cierto es que obtenida la declaración de asimilado a fuera de ordenación por el ayuntamiento, tienes tres meses para presentar en dicho ayuntamiento la copia autorizada de la escritura de segregación. 

Vencido el plazo deberás volver a obtener la declaración de asimilado a fuera de ordenación (con todas las molestias que ello implica) 

¿Quienes tienen que firmar la escritura que regulariza la parcela del campo si tengo una cuota indivisa?

Muchas son las personas que han comprado su parcela del campo usando la figura de la cuota indivisa; en ese caso su cuota recae sobre toda la finca principal y no sobre su parcela. 

En tal caso y para que su cuota recaiga sobre su parcela es necesario que firmen todos los condueños (o lo que es lo mismo los titulares de todas las demás parcelas).

Hay dos posibilidades: 

          1.- Todos los condueños firman y cada uno arregla su parcela, es un poco más caro, pues en realidad no arreglamos una sino todas las parcelas, pero tiene la ventaja de que se resuelve definitivamente el problema 

           2-. Todos los condueños firman y arreglan sólo una parcela, siendo más barato, antes o despues habrá que arreglar las demás parcelas (con lo que al final el coste será superior) sería al menos recomendable dejar firmado un poder irrevocable, para evitar el problema que supone hacer ir a varias personas a la Notaría.

¿Es posible segregar la parcela del campo sin licencia?

El tema ya fue abordado por la Dirección General de los Registros y del Notariado en resolución de 17 de octubre de 2014. 

El argumento es que si pueden acceder al Registro de la Propiedad edificios por prescripción, lo mismo ha de suceder respecto a otros actos urbanísticos (el problema obviamente es acreditar esa prescripción).

    En otro post explico como obtener la declaración de la obra como asimilado a fuera de ordenación (requisito necesario para poder regularizar la parcela del campo) 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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