Entre las novedades del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía. está la de permitir escriturar la casa en el campo, que hasta hace poco quedaba en una especie de limbo legal absurdo.

La novedad es que se permite que bien de oficio bien a instancia de parte el Ayuntamiento declare una edificación como asimilada a fuera de ordenación.

Sobre como declarar en escritura e inscribir en el registro de la propiedad una obra nueva antigua ya he escrito en mi blog.

También en esta misma web hay información sobre como hacer una escritura de obra nueva.

Ahora me centraré en explicar qué supone el que una edificación esté asimilada a fuera de ordenación y cómo conseguir que así se declare.

¿Qué significa que la casa en el campo esté asimilada a fuera de ordenación? 

Al declararse por el Ayuntamiento que la casa en el campo está asimilada a fuera de ordenación su propietario podrá:

a) Acceder a los servicios de saneamiento, abastecimiento de agua y suministro eléctrico, si ya existieran las correspondientes redes de infraestructuras, o resolver dichos servicios de forma autónoma.

b) Realizar las obras de conservación necesarias para el mantenimiento de las condiciones de seguridad y salubridad que garanticen su habitabilidad o uso

Por supuesto que no hablamos de una panacea, pero al menos ahora hay medidas para evitar las numerosas infraviviendas que hay en muchos lugares, y sobre todo para lograr que las existentes dejen de serlo. 

¿Como consigo que declaren mi casa del campo asimilada a fuera de ordenación?

Ante todo nadie va a costearte las obras para que tu casa en el campo tenga unas condiciones mínimas de higiene y habitabilidad; eso te corresponde a ti, pues a fin de cuentas es tu casa, y eres tu el único que la disfruta. 

Lo que si sucede es que el Ayuntamiento, bien de oficio, bien a instancia de parte, puede fijar las condiciones mínimas de dicha habitabilidad, higienes y seguridad, de acuerdo a la ley.

¿Qué antigüedad ha de tener mi casa en el campo como asimilada a fuera de ordenación? 

Seis años (art 185.1 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre) 

¿Qué documentos he de aportar al Ayuntamiento para que declaren la casa como asimilada a fuera de ordenación?

Están regulados en el artículo 6 que pide:

  • Identificación de la edificación afectada, indicando el número de finca registral si estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad y su localización geográfica mediante referencia catastral o, en su defecto, mediante cartografía oficial georreferenciada.

  • Fecha de terminación de la edificación, acreditada mediante cualquiera de los documentos de prueba admitidos en derecho.

  • Que reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad requeridas para la habitabilidad o uso al que se destina la edificación conforme a lo dispuesto en el artículo 7 del presente Decreto-ley y acreditado mediante certificado de técnico competente (no se especifica en la ley si han de estar visados).

¿Qué hace el Ayuntamiento con mi solicitud? 

Presentada la documentación anteriormente indicada el Ayuntamiento pedirá los informes que estime pertinentes; siendo de destacar que la petición de informe ha de ser motivada, y que cada ayuntamiento puede pedir los que considere oportunos.

¿Tienen estos informes algún coste adicional?

Entiendo que dado que se piden a “órganos y entidades administrativas gestores de intereses públicos afectados” no deben suponer coste alguno al interesado (a diferencia del certificado del técnico)

 ¿Está obligado el ayuntamiento a aceptar mi casa en el campo tal y como se encuentra?

Ya he explicado que una de las finalidades del decreto es que las casas tengan unas condiciones mínimas de habitabilidad y salubridad y es por ello que a la vista de los informes y antes de declarar la casa en el campo como asimilada a fuera de ordenación, el art 6.5 permite al ayuntamiento:

  • Ordenar a la persona propietaria de la edificación la ejecución de las obras necesarias para garantizar las condiciones mínimas de seguridad y salubridad, así como de las obras que, por razones de interés general, resulten indispensables para garantizar el ornato público, incluidas las que resulten necesarias para evitar el impacto negativo de la edificación sobre el paisaje del entorno, estableciendo un plazo máximo tanto para la presentación del proyecto técnico como para la ejecución de las obras.
  • Ordenar a la persona propietaria de la edificación o solicitar a la Administración u organismo que corresponda, según el caso, la ejecución de las medidas exigidas por las administraciones competentes para minimizar o evitar los riesgos ciertos puestos de manifiesto en los informes regulados en el apartado 3.

¿Qué requisitos mínimos ha de tener mi casa en el campo para que se declara como asimilada a fuera de ordenación?

 Ante todo los requisitos que fije cada ayuntamiento, y a falta de normativa municipal el artículo 7 del decreto pide:

a) Las necesarias condiciones de seguridad estructural sin que se pueda encontrar afectada por lesiones que pongan en peligro a sus ocupantes o a terceras personas, o repercutan sobre los predios colindantes.

b) Las condiciones de estanqueidad y aislamiento necesarias para evitar la presencia de agua y humedades que puedan afectar a la salud de las personas.

c) Un sistema de abastecimiento de agua y de electricidad que posibilite las dotaciones mínimas exigibles en función del uso al que se destina, debiendo ajustarse las instalaciones que conforman estos sistemas a lo establecido en la normativa de aplicación.

Cuando el sistema de abastecimiento de agua sea autosuficiente, realizado mediante pozos, aljibes, balsas u otros medios autorizados, éstos deberán reunir las condiciones exigidas por la normativa de aplicación. En todo caso, deberá quedar garantizada la aptitud de las aguas para el consumo humano.

d) Un sistema de evacuación de aguas residuales que se encuentre en buen estado de funcionamiento, así como con un sistema de depuración que cuente con las garantías técnicas necesarias para evitar la contaminación del terreno y de las aguas subterráneas o superficiales.

Cuando el sistema de saneamiento sea autosuficiente, deberá estar homologado y contar con los correspondientes contratos de mantenimiento.

Cuando la edificación se destine al uso residencial además deberá cumplir las siguientes exigencias:

a) La edificación deberá incluir como mínimo una estancia que realice las funciones de estar y descanso, un equipo de cocina y un cuarto de aseo independiente.

b) Las piezas habitables no pueden estar situadas en planta sótano.

c) Todas las piezas habitables deben disponer de iluminación y ventilación natural desde un espacio abierto exterior o patio de luces, excepto los cuartos de aseo y las dependencias auxiliares.

 

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