Entre las novedades del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía. está la de permitir escriturar la casa en el campo, que hasta hace poco quedaba en una especie de limbo legal absurdo.
La novedad es que se permite que bien de oficio bien a instancia de parte el Ayuntamiento declare una edificación como asimilada a fuera de ordenación.
Sobre como declarar en escritura e inscribir en el registro de la propiedad una obra nueva antigua ya he escrito en mi blog.
También en esta misma web hay información sobre como hacer una escritura de obra nueva.
Ahora me centraré en explicar qué supone el que una edificación esté asimilada a fuera de ordenación y cómo conseguir que así se declare.
¿Qué significa que la casa en el campo esté asimilada a fuera de ordenación?
Al declararse por el Ayuntamiento que la casa en el campo está asimilada a fuera de ordenación su propietario podrá:
a) Acceder a los servicios de saneamiento, abastecimiento de agua y suministro eléctrico, si ya existieran las correspondientes redes de infraestructuras, o resolver dichos servicios de forma autónoma.
b) Realizar las obras de conservación necesarias para el mantenimiento de las condiciones de seguridad y salubridad que garanticen su habitabilidad o uso
Por supuesto que no hablamos de una panacea, pero al menos ahora hay medidas para evitar las numerosas infraviviendas que hay en muchos lugares, y sobre todo para lograr que las existentes dejen de serlo.
¿Como consigo que declaren mi casa del campo asimilada a fuera de ordenación?
Ante todo nadie va a costearte las obras para que tu casa en el campo tenga unas condiciones mínimas de higiene y habitabilidad; eso te corresponde a ti, pues a fin de cuentas es tu casa, y eres tu el único que la disfruta.
Lo que si sucede es que el Ayuntamiento, bien de oficio, bien a instancia de parte, puede fijar las condiciones mínimas de dicha habitabilidad, higienes y seguridad, de acuerdo a la ley.
¿Qué antigüedad ha de tener mi casa en el campo como asimilada a fuera de ordenación?
Seis años (art 185.1 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre)
¿Qué documentos he de aportar al Ayuntamiento para que declaren la casa como asimilada a fuera de ordenación?
Están regulados en el artículo 6 que pide:
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Identificación de la edificación afectada, indicando el número de finca registral si estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad y su localización geográfica mediante referencia catastral o, en su defecto, mediante cartografía oficial georreferenciada.
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Fecha de terminación de la edificación, acreditada mediante cualquiera de los documentos de prueba admitidos en derecho.
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Que reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad requeridas para la habitabilidad o uso al que se destina la edificación conforme a lo dispuesto en el artículo 7 del presente Decreto-ley y acreditado mediante certificado de técnico competente (no se especifica en la ley si han de estar visados).
¿Qué hace el Ayuntamiento con mi solicitud?
Presentada la documentación anteriormente indicada el Ayuntamiento pedirá los informes que estime pertinentes; siendo de destacar que la petición de informe ha de ser motivada, y que cada ayuntamiento puede pedir los que considere oportunos.
¿Tienen estos informes algún coste adicional?
Entiendo que dado que se piden a “órganos y entidades administrativas gestores de intereses públicos afectados” no deben suponer coste alguno al interesado (a diferencia del certificado del técnico)
¿Está obligado el ayuntamiento a aceptar mi casa en el campo tal y como se encuentra?
Ya he explicado que una de las finalidades del decreto es que las casas tengan unas condiciones mínimas de habitabilidad y salubridad y es por ello que a la vista de los informes y antes de declarar la casa en el campo como asimilada a fuera de ordenación, el art 6.5 permite al ayuntamiento:
- Ordenar a la persona propietaria de la edificación la ejecución de las obras necesarias para garantizar las condiciones mínimas de seguridad y salubridad, así como de las obras que, por razones de interés general, resulten indispensables para garantizar el ornato público, incluidas las que resulten necesarias para evitar el impacto negativo de la edificación sobre el paisaje del entorno, estableciendo un plazo máximo tanto para la presentación del proyecto técnico como para la ejecución de las obras.
- Ordenar a la persona propietaria de la edificación o solicitar a la Administración u organismo que corresponda, según el caso, la ejecución de las medidas exigidas por las administraciones competentes para minimizar o evitar los riesgos ciertos puestos de manifiesto en los informes regulados en el apartado 3.
¿Qué requisitos mínimos ha de tener mi casa en el campo para que se declara como asimilada a fuera de ordenación?
Ante todo los requisitos que fije cada ayuntamiento, y a falta de normativa municipal el artículo 7 del decreto pide:
a) Las necesarias condiciones de seguridad estructural sin que se pueda encontrar afectada por lesiones que pongan en peligro a sus ocupantes o a terceras personas, o repercutan sobre los predios colindantes.
b) Las condiciones de estanqueidad y aislamiento necesarias para evitar la presencia de agua y humedades que puedan afectar a la salud de las personas.
c) Un sistema de abastecimiento de agua y de electricidad que posibilite las dotaciones mínimas exigibles en función del uso al que se destina, debiendo ajustarse las instalaciones que conforman estos sistemas a lo establecido en la normativa de aplicación.
Cuando el sistema de abastecimiento de agua sea autosuficiente, realizado mediante pozos, aljibes, balsas u otros medios autorizados, éstos deberán reunir las condiciones exigidas por la normativa de aplicación. En todo caso, deberá quedar garantizada la aptitud de las aguas para el consumo humano.
d) Un sistema de evacuación de aguas residuales que se encuentre en buen estado de funcionamiento, así como con un sistema de depuración que cuente con las garantías técnicas necesarias para evitar la contaminación del terreno y de las aguas subterráneas o superficiales.
Cuando el sistema de saneamiento sea autosuficiente, deberá estar homologado y contar con los correspondientes contratos de mantenimiento.
Cuando la edificación se destine al uso residencial además deberá cumplir las siguientes exigencias:
a) La edificación deberá incluir como mínimo una estancia que realice las funciones de estar y descanso, un equipo de cocina y un cuarto de aseo independiente.
b) Las piezas habitables no pueden estar situadas en planta sótano.
c) Todas las piezas habitables deben disponer de iluminación y ventilación natural desde un espacio abierto exterior o patio de luces, excepto los cuartos de aseo y las dependencias auxiliares.
buscaba exactamente un articulo que hablara de casa en el campo, gracias! a seguir con el trabajo!
Gracias a ti
Hola, he vendido mi piso y tengo que reinvertir en primera vivienda habitual, pero no sé si puedo hacerlo en rústico!!! Y si puedo en rústico que requisitos necesita la vivienda. Hay parcelas que tienen registradas el terreno que no escrituradas, y otras a parte de tener el terreno tienen puesto como vivienda casa de aperos. Mi duda es, hay quien me dice que se puede hacer escrituras de obra nueva antigua con sus planos, aparejador y después inscribir sin problema, antes de yo comprarla y otras personas me dicen que si el terreno es rústico y no tiene una hectárea no se puede escriturar. Por favor espero me aclare estas dudas porque nadie me lo deja claro y tengo que comprarme la vivienda. Gracias. Un saludo.
Hola Dori
No soy especialista en el IRPF como para poder asesorarte, aunque no hay problemas en declarar la obra en fincas rústicas
Saludos
Buenos días Sr. Francisco Rosales. He intentado leer la mayoría de preguntas para ver si alguna estaba relacionada con mi consulta pero no he visto ninguna. (No las he terminado de leer todas).
Mi consulta es relacionada con mi parcela. Resulta que mis padres se compraron un terreno rustico hace más de 20 años y tras poner una casa prefabricada, hicieron las escrituras donde aparecía que era un terreno rustico y casa de campo.
Con el paso de los años y a día de hoy la parcela ya aparece en el catastro como Clase Urbano y uso principal Residencial.
No habíamos necesitado cambiar las escrituras hasta ahora. El problema es que necesitamos subir la potencia de la luz, pero desde la compañía nos dicen que tenemos el máximo permitido en una casa de campo.
Tras hablar con el electricista, nos comentó que si cambiábamos las escrituras para que apareciera como vivienda habitual o vivienda residencial, entonces nos permitirían subir la potencia todo lo que quisiéramos, mientras tanto no.
El problema viene en que justo al lado de la casa prefabricada, hicimos una segunda casa de obra hace unos 8 años.
Y mi pregunta es, ¿si cambiamos las escrituras, tendrá que quedar constancia de esta segunda casa verdad? Me imagino que si pero aprovechando las consultas por la web quería confirmarlo.
Si es que si, dejaremos pasar varios años más ya que la idea es que esa casa pase desapercibida…
Muchas gracias y discúlpame por haberme extendido.
Hola Raul
Has hecho la misma consulta en el blog y en él te he respondido
Saludos
Buenas tardes.
En primer lugar agradeceros la información expuesta aquí, gracias a ella me ha abierto mucho los ojos.
Quería haceros unas consultas. Se trata de una parcela de 16.946m2, la cual tiene dentro una vivienda de 117m2 que en Catastro consta como Clase Urbano y Uso Principal Residencial con fecha 1978. La parcela tiene Clase Rústico y Uso principal Agrario. Se pagan 2 IBI, uno rústico y otro urbano.
La parcela está escriturada y registrada, no así la vivienda, no consta para nada en la escritura.
No se qué puede ocurrir si compro ahora esa finca y decido escriturar mas adelante la vivienda, cuando la economía mejore, supongo que eso será posible porque hasta ahora a estado así durante muchos años…
El problema es que no puedo enfrentarme ahora al Certificado AFO, que puede llegar a costar cerca de 6.000 euros en total.
La pregunta es, se puede escriturar la vivienda pero sin llegar a registrarla, para que así el Ayuntamiento no me pida el AFO? Parece ser que al aparecer una “nueva” vivienda que no existía en el registro, este manda una “Alerta” al Ayuntamiento para que proceda a la solicitud del AFO al propietario actual, eso es así?
A qué organismo debo dirigirme para ver si la parcela tiene algún problema legal o si está totalmente limpia?
Gracias de antemano.
Saludos.
Hola Marcos
Esta web tiene finalidad divulgativa, no es un consultorio jurídico gratuito; no obstante en mi despacho sin mayor problema te atenderé y revisaré la documentación (lo mismo que cualquier compañero mío)
Saludos
Hola, al inicio del artículo menciona el decreto que se ha aprobado en la comunidad autónoma de Andalucia. ¿Sabe si existe una normativa equivalente en la Comunidad Valenciana? Gracias de antemano
Hola José
Lo siento pero no lo conozco.
Saludos