Se ha escrito tantísimo sobre el contrato de arras, y se habla tanto del contrato de arras, que muchos creen que el contrato de arra existe.
Siento darte la mala noticia porque pese a los más de 100.000 artículos en google que hablan del contrato de arras, ninguno de los 1976 artículos del Código Civil regula el contrato de arras.
Tal y como explico en este post, las arras no son un contrato, sino e pacto de otro contrato (compraventa), y puede tener tres funciones:
- Confirmatorias. Sólo acreditan la celebración del contrato
- Penales. Evalúan anticipadamente los daños que causaría un incumplimiento contractual
- Penitenciales. Permiten desistir del contrato; siendo que si desiste el comprador las pierde, y si desiste el vendedor ha de devolverlas duplicadas
Lo malo es que en caso de duda interpretativa los tribunales consideran que las arras son confirmatorias; y que descargarse gratuitamente el primer modelo de contrato que encuentras en internet, puede ser barato, pero te puede salir muy costoso.
El problema siempre es el mismo, y es cuando una de las partes desiste del contrato de compraventa, y pretende que la otra esté conforme en no firmar la escritura de compraventa.
Si la otra parte no está conforme en devolver las arras, sólo cabe una solución, y es acudir a un más que costoso y largo procedimiento judicial, en el que mientras resuelve el juez (y pueden ser años) ni el comprador va a poder comprar, ni el vendedor vender.
En esta charla con José Antonio Gavira, explico una figura que regula el derecho catalán y que nada impide que pueda aplicarse en el resto del territorio nacional
¿Por qué no acudes al notario para que levante acta del depósito ante ese mismo notario de las arras?
Evidentemente no es gratuito el depósito, pero mas cara es la solución que algunos adoptan de entregar las arras a un tercero sin cualificación alguna, y que no ofrezca mas garantías que su palabra, o su interés en que la venta llegue a buen puerto.
Aún así nadie te libraría del pleito si hay desacuerdo entre las partes, por lo que al hacer el depósito se me ocurre una segunda solución
¿Por qué no al depositar las arras notarialmente, os sometéis a un arbitraje de derecho por el notario, o pactáis que el conflicto los resuelva un mediador?
Este pacto no encarece el acta, y aunque el posterior arbitraje o mediación no sean gratuitos, tampoco lo será el pleito que deberías de promover en caso de desacuerdo (con la diferencia en que difícilmente en el caso de mediación, y sobre todo de arbitraje, el problema tardaría más de un mes en resolverse)
Si quieres saber más de cómo depositar las arras ante notario puedes consultar mi blog.
Magistral lección, como siempre , del Notario mas cercano a los Inmobiliarios de España y del que mas aprendemos .
A los Agentes nos contratan , entre otras cosas , para dar mas Seguridad en el Proceso .
Ciertamente ponemos orden , aunque tambien es cierto que la Legislacion es una gran desconocida en la Formacion actual y “tocamos de oidas ” muchas veces.
El Contrato de Arras y su confusion es un ejemplo .
Para mi , todo lo que se haga con intervencion Notarial siempre es buena idea .
¿ Arbitraje Notarial podria ser la solucion intermedia ?
Enhorabuena por el articulo .
Gracias Luis, precisamente mañana hablo de ese “arbitraje”
Saludos
Magnifico articulo. Pues si el contrato de arras no existe, que me va a decir usted del ‘contrato de oferta’ La agencia inmobliaria hace un tipo de contrato con un comprador , como mandataria verbal de los propietarios de el inmueble sobre el que se hace una oferta de compra con un precio determinado, y para hacerla en firme , este comprador , da 500 euros. En dicho contrato aparece al principio como ya he dicho, que la agencia esta como mandataria verbal . y al final dice que si el comprador se retira de la transacion despues de haber aceptado la oferta los propietarios del inmueble, dicho comprador perderia esos 500 euros. Mi pregunta es. Puede la agencia quedarse con el 50% de esa cantida , cuando no consta en ningun escrito y no se ha acordado tal cosa en ningun momento?. Muchas gracia de antemano . Un cordial Saludo.
Hola Mila
Tienes toda la razón respecto a ese “contrato de oferta”, que no es sino una oferta pura y dura.
Sin embargo las cosas son lo que son independientemente de cómo lo denominen las partes, y a mi entender, aunque el lenguaje jurídico es nefasto, aquí lo que hay es un simple pacto de retribución a la agencia por los servicios de intermediación prestados (es obvio que a mi entender lo correcto sería redactar bien un contrato de intermediación inmobiliaria).
Saludos
Tengo una casa comprada hace unos años, está escriturada, emprincipio sin ningún problema, pero hace unos días me puse a leerla y veo que el bajo cubierta no existe, mi pregunta es que debo hacer para poner en orden esa escritura
Lo siento Ángel pero ¿que es ese bajo cubierta?
Me ha gustado y me ha llamado la atención el artículo.. muy interesante.
Muchas gracias
Hola.
Mi pregunta es,que voy a vender una casa y el comprador me a traido un contraro de arras sin consultarme ami nada..y ese contrato es exactamente igual que una foto de internet,eso se puede hacer?espero tu respuesta gracias.
Hola José
Cada uno es libre de proponer lo que quiera y de firmar lo que le parece oportuno, lo que opino del contrato lo digo claramente en el post.
Saludos