Es más que habitual que vengan a mi despacho personas preocupadas, conque la típica frase “mi casa no tiene escritura”.
A todos los tranquilizo, y les hago ver que si es su casa, el que tenga o no escritura es importante, pero no esencial, y que siempre que su casa sea suya, hay diversas soluciones.
Lo que no existen son:
- Soluciones mágicas, y por magia entendemos una única píldora que arregle todos los problemas, pues cada problema tiene su solución.
- Soluciones ajustadas a la economía del solicitante (entre otras cosas porque los impuestos son los que son, y porque a fin de cuentas en su momento se ahorró un dinero que ahora le toca pagar si quiere que su casa aparezca en escritura a su nombre)
¿Pero es mía mi casa aunque no tiene escritura?
Pues claro que si.
La casa la adquiriste:
- O a título oneroso a cambio de una contraprestación (normalmente la compraventa)
- O a título gratuito, esto es sin contraprestación. En este caso, puede ser normalmente por herencia (si la recibiste a raíz de la muerte del anterior dueño) o por donación del anterior dueño.
Salvo que te la donaran (pues es nula la donación de inmuebles que no se haga en escritura pública) eres el dueño de tu casa.
¿Qué ventajas consigo teniendo las escrituras de mi casa?
La principal ventaja de la escritura es que permite probar la propiedad.
Además de probar tu propiedad, la escritura, está hecha por un profesional del derecho (cuyos honorarios están regulados por arancel, de modo que no puede cobrar lo que le de la gana) y dicho profesional tiene el deber de asesorarte gratuitamente en cuantas cuestiones jurídicas estén relacionadas con tu adquisición.
Ello supone la ventaja de que tu contrato tiene mayores garantías de legalidad, que el que pueda redactar cualquiera que mire la wikipedia, y seguramente causará menos conflictos.
En relación a asesoramiento gratuito si que debo indicarte:
- Que sólo es en relación a la escritura que se va a firmar.
- Que difícilmente se puede asesorar a quien no pregunta, pues nadie sabe qué dudas puede tener otra persona.
- Que legal es casi todo, y una cosa es decirte cómo son las cosas, y otra muy diferente decirte qué te viene bien a ti (pues el Notario ha de ser imparcial)
¿Basta con tener la casa escriturada?
Con la escritura tienes muchísima protección, pero es más que conveniente acceder al Registro de laPropiedad, pues así te proteges de embargos por deudas de quien te transmitió, puedes hipotecar la casa en garantía de un préstamo, y serás defendido mejor si quien te transmitió le vende a un tercero.
¿Y cómo consigo las escrituras de mi casa?
Normalmente basta con que vayan los interesados a la Notaría y firmen la escritura que en su día no firmaron
¿Y si no tengo la escritura de mi casa porque ha fallecido uno de los interesados?
Deberán de firmar sus herederos, una solución si es imposible contactar con ellos es pedir la declaración de ausencia del mismo.
Recuerda que el artículo 208 de la Ley Hipotecaria dispone:
No se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada
¿Y si no tengo la escritura de mi casa porque adquirí de uno que tampoco tenía escritura?
En ese caso procede tramitar un expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido,conforme al artículo 208 de la Ley Hipotecaria.
Al igual que sucede con el siguiente supuesto y tras la la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, este procedimiento se tramita actualmente ante Notario, y no ante el juez, como sucedía hasta hace poco.
No es obligatoria, pero si muy recomendable, la intervención de abogado, pues hay que presentar diversos documentos y realizar actuaciones, que no son sencillas para un ciudadano medio.
¿Y si no tengo la casa nunca ha tenido escritura?
En tal caso procede inmatricular la finca en el Registro de la propiedad, para lo que hay dos posibilidades:
- Tramitar un expediente de dominio ante Notario, cuya regulación está contenida en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, y en el que nuevamente no es obligatorio pero si recomendable la intervención de abogado (sobre el inicio, trámites y utilidad de dicho expediente hablo en mi blog -basta con picar los enlaces que he puesto-).
- Otorgando un título traslativo, por parte de quien acredite con un título público haber adquirido la finca al menos con un año de antelación (artículo 205 de la Ley Hipotecaria) en este caso la protección que concede el artículo 34 frente a terceros, se suspende durante dos años.
¿Tan caro es tener las escrituras de mi casa?
Pues ni caro ni barato (de entrada lo caro o barato es cosa de cada uno) en mi blog trato de responder a la pregunta ¿cuanto cuesta escriturar? y te anticipo que más que las escrituras son caros los impuestos que hay que pagar después de firmarla.
En todo caso, ni todos los supuestos son iguales, ni todas las casas son iguales, ni siempre hay la misma solución, por lo que lo más sensato es que preguntes en la Notaría más cercana.
Una cosa sobre el asesoramiento notarial es que obligatorio, en el sentido de obligatorio, es decir, obligatorio-obligatorio, en la notaría no hay nada o casi nada.
Hola Beatriz.
El asesoramiento notarial relacionado con el otorgamiento de una escritura es gratuito, obligatorio para el notario el ejercicio de su función no es voluntario, y no puede negarse a prestarla salvo casos excepcionales.
Otra cosa es qué se entienda por asesoramiento que: ha de ser imparcial (por tanto no puede el Notario decirte qué te conviene, sino que haces) y que ha de ser adecuado a las circunstancias de la persona, pero sin un mínimo de interactuación con el Notario por parte del ciudadano, resulta imposible saber qué necesita saber dicha persona.
Saludos
Buenos días!! Me ha gustado mucho su página y la veo muy interesante, lo q si tengo es una duda y me gustaría q me la respondiera a ser posible xq no entiendo mucho de leyes ni de herencias, si mis padres quieren hacer una herencia en vida y donde los hermanos estamos de acuerdo en su repartición adónde habría q acudir para legalizar eso para no tener problemas? Unos dicen q ir a un Perito y otros dicen ir directamente al notario. Aquí un Perito cobra mucho y no se cual sería su función si eso lo puede hacer un notario q es mucho más barato. Como habria q hacerlo? Te doy la Gracias de antemano.Saludos.
Hola María.
El perito fundamentalmente lo que haría sería dar un valor a los bienes, más ese es un tema que a poco que os pongáis de acuerdo podéis hacer vosotros mismos; máxime teniendo en cuenta que difícilmente lo valores coincidirán de forma que pueda hacerse una partición en la que cada uno se lleve un bien, y máxime si tenéis en cuenta que por más valor que le deis a los bienes, luego se podrán vender por lo que os ofrezcan.
El Notario, no fija valores, pero si puede darte los criterios de valoración de inmuebles de la comunidad autónoma (en esta misma web en textos legales tienes un enlace a los criterios de la Junta de Andalucía)
En todo caso, si que te recomiendo dos cosas:
a) Que acudas a la Notaría más cercana pues el asesoramiento notarial relacionado con una escritura es gratuito
b) Que más que buscar ahorro de costes (que por supuesto en la medida de lo posible hay que buscar) intentéis llegar a un acuerdo
Saludos
Hola buenas yo herede una vivienda pero no tengo las escrituras y nose el nombre del notario y sin el nombre del notario me dicen que no las puedo sacar, y empiezan los problemas porque mi padre murió cuando yo tenía 6 anos y ningún familiar me quiere ayudar ni facilitarme algún dato ni nada de nada, me gustaría saber si hay alguna institucion o algún sitio donde acudir cuando se está desamparado y ningún familiar te ayuda, si Ami hasta me han estafado en herencias y todo, son una panda de usureros y lo único que quiero es la maldita escritura pero solo se el año en que se compró que fue el 84 pero nada más, me podrías ayudar porfavor esque sino no podré sacar la escritura.
Si la fecha de la escritura es 1984 en aquella época no estaban los índices informatizados, por lo que la única esperanza es que la escritura se inscribiera en el Registro de la Propiedad (cosa más que habitual) si pides en el Registro nota simple, en ella te indican fecha y notario, por lo que puedes pedir una copia; en otro caso, si no recuerdas tu que hiciste hace treinta y cinco años es casi imposible que alguien pueda acordarse.
Saludos
Hola buenas tardes mis padres en el año 1964 compraron una parcela y la edificaron con una licencia de obra a nombre de mi padre, no tienen documentación alguna de la compra y llevan viviendo ahí desde hace más de 56 años ininterrumpidos, ni escrituras pagan su ibi con referencia catastral, nunca le han reclamado la propiedad como puedo hacer escrituras
Hola Francisco
Hay diversas formas, pero habría que empezar comprobando si la finca está o no inscrita en el Registro de la Propiedad, si te pasas por el despacho lo miramos más detenidamente.
Saludos
Yo compré a “xxx empresa”, pero me falta. La liberación de. Hipoteca, mi pregunta. Es que debo hacer para esto y si puedo vender sin la. Liberación de hipoteca???
Hola Margarita.
Para cancelar la hipoteca lo que debes es pedir al acreedor que otorgue la escritura de cancelación e inscribir esa escritura en el registro de la propiedad.
Por lo demás, por supuesto que puedes vender, más el comprador es lógico que te pida que canceles la hipoteca, o querrá retener las cantidades necesarias para tramitar el la cancelación.
Saludos
En los años 80 compre una casita vieja por falta de medios economicos no pude hacer las escrituras mi mama quedo viviendo en dicha casa y yo marche al extrangero para poder sacar mais hijos para lante . Antes podrias cojer la contribucion al nombre del que fusse y mi mama puso la contribucion a su nombre pero la paga yo y hoy despues de reformar la casa obra mayor no medan solucion para hacer las escrituras porque no tenemos ningun papel aparté la escritura del antiguo propetario mi mama fayecio en el 2000 por favor que debo hacer gracia
Hola Lola
Me extraña que no te den solución en Notaría, acude a otra.
Saludos
una casa vandalizada que estoy invadiendo le puse todos los servicios. contrato de luz a mi nombre.azulejo.puertas ventanas protecciones, etc etc……la constructora desaparecio nunca la vendio y en registro publico esta a nombre del banco internacional y embargada por hacienda desde el 2009… quien me la pudiera reclamar?
Hola MILC.
Obviamente la puede reclamar el dueño, que por lo que comentas es el banco; igualmente de ejecutarse el embargo puede reclamarla quien resulte adjudicatario.
Espero que entiendas que desde una web jurídica no se va a apoyar a quien invade propiedades ajenas.
Saludos
hola..el notario puede escriturar una casa a nombre de una persona aunque este inscrita en registro publico a nombre de un banco y continúe inscrita a nombre del banco y no inscribir la nueva escritura
Hola Andresaa.
Una cosa es escriturar (cosa que no hace el Notario) y otra autorizar escrituras públicas.
Al autorizar una escritura el Notario da fe de un negocio concreto (compra, donación….) lo que no hace el Notario es decir en una escritura que tal bien es de tal persona.
Distinto es que hayas adquirido de ese banco, en cuyo caso ningún problema hay en hacer una escritura en la que el banco transmite la propiedad, cosa que si el negocio es válido, por supuesto que si se puede documentar en escritura pública.
Saludos
Hace unos 30 años compré una vivienda, pero por lo visto no se inscribió, he perdido las escrituras y las personas que me vendieron no las puedo localizar, ¿Qué tengo que hacer?
Hola Isa.
Puedes acudir a la Notaría y pedir una nueva copia para proceder a su inscripción.
Si no recuerdas la Notaría, puedes en cualquier Notaría de España pedir un acta notarial para que el Notario consulte en la base de datos del Consejo General del Notariado, tu actividad en Notaría; de modo que así puedes saber cuando y ante que Notario firmaste: tanto esa como cualquier otra escritura (ojo sólo las firmadas por ti, y no por otras personas)
Saludos
Hola, se de buena tinta que la casa de mi vecino, en la que hoy en día no vive nadie, no tiene escrituras, ni contrato privado, ni nada. Viene de padres a hijos desde hace mucho tiempo. Podría yo escriturar la casa a mi nombre y así poder hacerme una mansión entre las dos casas. Me urge la respuesta. Gracias.
Hola Juan.
¿Tienes prisas en saber cómo quedarte con algo que no es tuyo? igual este no es el sitio adecuado para preguntar, pero por si no lo sabes apropiarse de bienes ajenos no es algo regulad en el Código Civil, y que si puede estar regulado en el Código Penal.
Saludos
Buenas
La pregunta es saber si es posible un poder verbal o privado para poder participar en representación de otra persona en una subasta judicial electrónica. Es decir si puede la otra persona con su DNI electrónico pujar por mi pero sin tener que aportar luego un poder notarial. El sistema permite la puja, pero a la hora de justificar ¿seria suficiente ese contrato privado o verbal?. Parece, no lo se, que solo en determinados casos es precio acudir al notario, entre ellas la compraventa de viviendas para poder registrarlas posteriormente, pero en una subasta judicial no es preciso, porque el decreto de adjudicación se puede inscribir en el registro.
Saludos
Hola Ángel.
Necesario el poder notarial no lo veo, más me parece que el aplicativo de subastas judiciales no permite hacer pujas en nombre ajeno; en todo caso no estamos ante un problema registral, sino de aceptación de esa representación por parte de la autoridad judicial, y sinceramente no deja de ser sorprendente acudir a una subasta judicial mediante un representante:
1.- Porque cabe el remate en calidad de ceder a un tercero.
2.- Porque resulta inconcebible que alguien no pueda “desplazarse a internet”.
En todo caso, es la autoridad judicial la que ha de decidir sobre el tema, y no he usado jamás el aplicativo, salvo para subastas que he realizado en procedimientos extrajudiciales, pero no se me ha dado el caso.
Saludos
buenas tardes nesecito saber si con un compraventa de una casa se pueden sacar escrituras y que requicitos debo cumplir
Supongo que a lo que te refieres es a un contrato privado de compraventa (pues tan compraventa es la que se hace en documento privado como en escritura)
La respuesta es afirmativa, y han de comparecer comprador y vendedor, para mayor información gratuita, puedes acudir a la Notaría más cercana, o consultar este enlace de este mismo blog https://www.franciscorosales.es/servicios-notariales/escritura-de-compraventa-de-inmueble/
Saludos
Hola, tengo un problema mi esposa resivio una casa de parte de sus abuelitos donde nunca le dio una escritura alguna pero contamos con la posecion de la casa y los pagos de la toma de agua y un escrito de del sindico con fe de un notario donde dice que la donocion fue por parte de los papas de mi esposa. Pero hay un hermano de mi suegra que me esta peliando la propiedad de que segun el es el duño pero no tiene nada a su nombre ni un papel ni nada y dice me va a demandar si no le entrego la propiedad donde las escrituras estan a nombre de su papa ¿que puedo hacer? Me la podran quitar? Tengo 12 años vivienndo en la propiedad
Hola José
Por la forma de escribir no eres de España donde la donación de inmuebles ha de ser en escritura pública; sea como fuere parece que sois dueños por prescripción
Te recomiendo que acudas a un abogado de tu país
Saludos
Buenos días:
Porque le salía más barato el seguro del coche, hace 20 años mi hermana y su marido, entonces, compraron un coche que pusieron a nombre de mi padre.
Mi hermana se divorció y en el reparto de bienes se estipuló que el coche se lo adjudicaba el ex-marido, pasó el tiempo y no llegaron a hacer el cambio de titularidad.
Falleció mi padre hace 10 años; hace dos años falleció mi hermana. Yo soy la única heredera de los bienes de mi padre y de mi hermana.
Mi pregunta es: ¿Por estar a nombre de mi padre, soy yo la dueña del coche, a pesar de que es mi ex-cuñado quien lo compró y quien lo tiene?.
¿Qué responsabilidad puedo tener si el coche debe recibos de impuestos de circulación y no pasa la ITV desde hace años?
El problema es que mi ex-cuñado, a raíz del divorcio, rompió toda relación conmigo
y no nos hablamos
Gracias
Saludos cordiales
Hola María del Rosario.
No acabo de entender qué tiene que ver el que una casa tenga o no escritura, con la documentación de un vehículo.
En todo caso, formalmente eres la dueña del vehículo, y por tanto has de cumplir las obligaciones que tiene todo propietario; sería más que conveniente que tu y tu cuñado os pongáis de acuerdo para que la realidad documental, sea la misma que la no documental.
Saludos
Hola,
mi abuela tenía una casa sin escriturar, al morir mi madre la casa no consta en su testamento.
Los Ibis y las basuras se han pagado siempre y ahora los estoy pagando yo.
quieren comprarme la casa.
Como lo regularizo todo a mi nombre y cuanto costaría el hacerlo.
Gracias.
Hola Elisabeth.
No es normal que en los testamento se haga una relación de todos los bienes de una persona, y por el hecho de pagar el IBI y la basura no eres la dueña.
Habría primero que ver cuantos hijos tuvo tu abuela, y llegar a un acuerdo con ellos; así como con tus hermanos (si es que los tienes) para poder regularizarlo todo.
No sabiendo más datos, informarte del coste de la herencia es imposible; te recomiendo que acudas a la Notaría más cercana, con la documentación, pues te informarán de todo ello gratuitamente.
Saludos
Buenos días,
mi padre tenía una tierra de la que conozco la referencia catastral. Pero la misma no está inscrita ni escriturada a nombre de nadie. ¿Cómo puedo hacer para que se me reconozca como titular?
Hola Juan Francisco.
Lo más recomendable es que acudas a la Notaría más cercana donde gratuitamente te informarán mejor que aquí.
Por ejemplo, intuyo que cuando dices “tenía” es porque tu padre ha fallecido, en cuyo caso cabe: tanto formalizar la herencia de tu padre y tramitar un acta de notoriedad, como tramitar un expediente de dominio.
Sin embargo y sin más datos adicionales poco puedo hacer salvo insistirte en que el asesoramiento notarial previo a una escritura es gratuito y que en la Notaría más cercana seguro que te atienden fenomenalmente.
Saludos
hola mi suegro compro hace años la casa en la que ahora vivimos mi familia y yo, la compro por medio de un banco, la deuda ya quedo saldada mas nunca le dieron las escrituras a su nombre, el banco este ya desaparecio y ahora queremos hacer la compra de esta casa mas no podemos por que no hay escrituras, el impuesto de predial sale a nombre de Banco Internacional SA y no sabemos por donde empezar para que mi suegro obtenga las escrituras y poder hacer la compra-venta… necesitamos notario, abogado?
Hola Carmen.
Por lo que se, ese banco es de Ecuador, y yo soy notario de España, por lo que no conozco la normativa de tu país; aquí en España bastaría con que pidas una nota simple al Registro de la Propiedad, y en ella te indicarán el Notario y fecha de adquisición, por lo que simplemente te bastaría acudir a esa notaría (si está jubilado o se ha trasladado a su sucesor) para pedir la copia.
Saludos
Hola he comprado una casa antigua con escrituras pero no esta registrada mi pregunta es me costará mucho registrarla
En principio si tiene su escritura el coste de la inscripción es poco más o menos el mismo que si la finca estuviera registrada; sin embargo hablar de costes siempre es una temeridad, máxime sin ver la documentación previamente.
Saludos
Buenos días, estamos interesados en comprar una vivienda que tiene escrituras, pero solo de una parte (la mitad de los metros de la vivienda) Está en una urbanización y nos dicen que todos los vecinos están igual….Fue contruida en el 1999 y la parte nueva en 2005, nos gustaría saber qué problemas nos puede presentar esta situación, ya que en la agencia nos aseguran que “eso ya ha prescrito y nadie va a reclamarlo” es la casa que queremos, pero nos da miedo comprar una casa así…Nos podría orientar de los problemas que pudiera traer esta situación y si conviene escriturar todo ahora si es posible? Gracias!!
Hola Celia.
Ni todo es tan fácil, ni tan difícil.
Declarar la obra tiene un coste, y si no lo aborda el vendedor, habrás de abordarlo tu (en cuanto a la forma de declarar una obra nueva prescrita te informo en este post de mi blog https://www.notariofranciscorosales.com/obra-nueva-antigua/)
Esté o no prescrita, puede estar fuera de ordenación, por lo que te recomiendo que preguntes sobre ello en el ayuntamiento (aquí te informan de las consecuencias en Andalucía https://elderecho.com/el-nuevo-regimen-juridico-de-la-declaracion-de-asimilado-al-regimen-de-fuera-de-ordenacion-en-andalucia-tras-la-ley-62016)
Saludos
Hola, mi problema es el siguiente, hace unos meses me enteré al fallecer mis abuelos que tenían una propiedad en Galicia, España, yo vivo en Italia, me dijeron mis padres que ese piso era para mi, pues bien, viaje a España y llegué al piso, tuve que llamar a cerrajero y al abrirlo me encontre con grafitis y mucha porquería, como si estuvieran ocupas dentro. Fui a una inmobiliaria para que me asesorasen en la venta, me pidieron escrituras que no hay, contratos de ibi, que no hay, resumo, no hay absolutamente ningún papel que acredite que ese piso estuvo a nombre de mis abuelos, y en el ayuntamiento en el catastro ese piso está inscrito como edificio, que puedo hacer para demostrar que era de mis abuelos, como puedo hacer para que sea mío, la inmobiliaria no me da soluciones, gracias, repito, no tengo absolutamente ningún papel que acredite nada
Hola Vanessa.
Difícilmente alguien te puede dar soluciones, de hecho toda tu argumentación es lo que te dijeron tus padres, y si no hay documentación que acredite que ese piso era de tus abuelos, ni que estos tuvieran la posesión del mismo, es más incluso ni hablas del testamento de tus abuelos; ¿no te parece que puede que sea verdad que ese piso no fuera de ellos?
Entiendo que no te digo lo que quieres leer, y que no doy soluciones, pero piensa que nadie salvo tus abuelos tiene la culpa de que carezcas de documentación alguna, y que las cosas son nuestras por lo que son, no por lo que nos digan, pues vista tu narración sólo cabe preguntar ¿cómo sabes que el piso era de tus abuelos?
Una posible solución es las declaraciones de los vecinos, o recibos de agua y luz, pero lo veo más que complicado, y desde luego no va a resultar económico resolver el tema (si es que tiene solución, para lo que más que a una inmobiliaria has de acudir a un abogado)
Saludos
Hola, tenemos una gran preocupación,hicimos contrato de compra-venta de una casa en construcción en el pueblo para sernos entregada en abril de 2019, pero ya está terminada en diciembre de 2018,el constructor nos dice que ha ido al notario y no podemos escriturar hasta dentro de un año porque en su momento la construía para uso particular y no para ponerla en venta al público,él nos dice que la ocupemos pues ya tenemos todos los muebles encargados listos para poner y que en diciembre de 2019 ya se escriturará.Què pasos tenemos que seguir para que podamos vivir en ella ya y que no tengamos problemas en el transcurso del tiempo hasta que escrituremos.??Quien nos podría asesorar?Un notario?Un abogado inmobiliarios?Estamos muy preocupados.Gracias .Un saludo.
Hola Rocío.
El problema probablemente no es que no se pueda escriturar, sino que para declarar el fin de obra es necesario un seguro decenal que garantice la estructura del inmueble, y el vendedor probablemente no lo tendrá.
Acude a un abogado, pues es más que posible que hayas de formular una reclamación en el organismo municipal o autonómico de consumo, y en todo caso es quien te redactará un contrato privado.
Saludos
Hola,cuando me casé mi sueg0ro nos regaló un solar donde hicimos la casa donde vivo.No le hicimos la escritura y hace unos años que nos separamos.He intentado hacerlas pero mi ex me pone impedimentos porque quiere quedarse con casi todo y el abogado del divorcio dice que tengo que tenerla para la disolución de bienes gananciales.Así llevo cerca de un año y la cosa sigue igual,ni divorcio ni escrituras para vender la casa y poder repartir.
Que puedo hacer para resolver este problema si mi ex sigue así?
Gracias
Te he respondido anteriormente.
Saludos
Buenas noches,
He heredado un terreno de mi madre, que ella ya heredó de la suya. La escritura dice porción de terreno, etc, con las casas viejas. Al mismo tiempo tiene unas cargas que son derecho de habitación de algún antepasado. El caso es que ya no hay casa vieja, en su lugar existe una construcción del año 1980 con permiso de almacén agrario que paga IBI. Actualmente el ayuntamiento no me permite legalizarlo como vivienda porque ha quedado fuera de normativa. Amparado en la escritura y sus cargas y casas viejas, ¿se podría interpretar que lo actual es lo reflejado en la escritura y legalizar? Quiero ponerle servicios de agua y electricidad y no puedo si es almacén.
Y si fuera casa actual me piden cédula de habitabilidad, pero no puedo hacer planos de primera ocupación porque el ayuntamiento no me concede permisos
Muchas grac
ias
María
Hola María.
La obra se legaliza en función de lo que verdaderamente haya en la realidad, y no lo que digan escrituras antiguas.
Saludos
Ejemplo; no hay escrituras, no hay herencia, falleció quien adquirió la casa y la nieta ha sido la única que tiene domiciliado todos los gastos y esta terminando de pagar el piso porque los hijos de la persona que adquirió la casa no se han preocupado nunca de hacerlo en este caso la nieta puede ponerlo a su nombre sin dar cuenta a los hijos?
Hola Carlota.
Pues no puede, salvo que demande judicialmente que sea reconocido su dominio por prescripción.
Saludos
Mis padres hicieron cada uno por separado, sus testamentos. Hicieron hace unos años una casa, en una finca, heredada de mis abuelos, por la finca no hay problema. El problema es que no hicieron escritura de propiedad de la casa, en sus testamentos me pone como heredero de esta. Que puedo hacer para escriturar la vivienda?. Esto me afecta a la hora de querer venderla?
Hola Laura.
Tendría que ver la documentación, pero en principio basta con hacer la escritura de herencia e incluir en ella la obra nueva.
Saludos
Buenos días,
Voy a heredar la casa de mis padres junto con mis hermanos y mi idea es que en la herencia quedarme yo con la casa pagando lo correspondiente a mis hermanos. El problema es que la casa no tiene escrituras y para que me conceda el banco una hipoteca me exige que la casa esté registrada en el registro de la propiedad. ¿Cómo puedo inscribirla en dicho registro? Gracias
Habría que tramitar un expediente de dominio o adjudicarla en proindiviso y luego disolver el condominio.
Saludos
Buen día,
En casa de mis padres tienen el papel de compra y venta y esta notariado, sin embargo una tía que toda la vida ha vivido ahí quiere despojarnos de la casa, diciendo que tiene papeles, pero nos preocupa que pueda hacer con un papel de compra y venta que ella tenia hace años, el terreno en un inicio era de mi tío y mi papa, ( es el papel de compra y venta que ella tiene) pero mi papa tiene el notariado donde mi tio le vende el terreno a mi papa. Mi tío fallecio hace meses y ella dice que es la dueña de todo, a nosotros nos gustaria sacarlos de ahí, pero es necesario escriturar??
Hola Erika.
Es absolutamente imposible ayudarte sin ver la documentación, en todo caso, se trata de un problema que hay que resolver ante los tribunales, por lo que te recomiendo que acudas a un abogado.
Saludos
Buenas tardes Sr. Rosales:
En el año 89 compramos bajo escritura un terreno en un pueblo (Norte de Burgos), con el fin de edificar una casa. Cosa que iniciamos en el año 90.
La edificación se hizo siguiendo los pasos y normas habituales (Arquitecto, Proyecto, permisos, Visados, etc.), obteniendo la licencia de Obra Nueva por parte del Ayuntamiento al finalizar la casa en 1.991.
No formalizamos escritura de la casa que nos hicimos, pero pagamos todas las tasas municipales e IBI correspondientes.
Lo hemos ido dejando pasar, y creemos que ha llegado el momento de escriturar la misma.
Un vecino nos ha comentado que pasados 30 años podemos dirigirnos al Ayuntamiento de la localidad y que solicitando documento acreditativo, estamos cubiertos y no es necesario escriturar.
Gracias anticipadas por su respuesta.
Pilar.
Hola Pilar.
Mal empezamos si hacemos caso al vecino y no al profesional, en todo caso te recuerdo:
1.- Que tienes escritura aunque sea del terreno
2.- Que según el Código Civil, el dueño de un terreno es dueño también de lo que se construye sobre el mismo.
En realidad tienes un problema de naturaleza urbanística y registral, que tiene fácil solución y que explico en este post https://www.notariofranciscorosales.com/obra-nueva-antigua/
Saludos
P.D.- Creo que he omitido decirle que tenemos Permiso de Habitabilidad correspondiente desde la finalización de Obra.
En tal caso el problema es simplemente registral (aunque tampoco lo fue nunca urbanístico, dado que el plazo para restaurar la posible legalidad urbanística infringida -si es que se infringió- ha prescrito hace mucho)
Saludos
Buenas tardes Sr Francisco,
He heredado de mi padre fallecido casa de campo antigua con terreno circundante. Hay contrato privado, de mis abuelos a mis padres etc… En notario, al repartir entre hermanos, realizamos escritura pública. Pero ahora surgen dudas
1. Si nos planteamos pacto sucesorio inter vivos (la propiedad está en Galicia, es necesario que esté empadronada yo también en Galicia?) sería necesaria hacer una segunda escritura para poder registrar?
2. Hemos entendido -a medias- que es necesaria una segunda escritura para poder registrarlo, he de hacer la 2ª a mi nombre si así lo decido?
Muchas gracias. Es súper útil su web.
Salud!
Muchas Gracias.
Efectivamente para acceder al Registro de la Propiedad es necesario, o una segunda escritura, o un expediente de dominio o un acta de notoriedad.
Respecto al pacto sucesorio en Galicia, hace demasiados años que estudie derecho gallego (de hecho estudié un derecho que en gran parte no está ya en vigor) por lo que no me atrevo a hablar de normas que desconozco y que no aplico (seguro que en la notaría de la localidad están más acostumbrados y sin duda te orientan)
Saludos
Hola.
Mis padres compraron una segunda vivienda en Torrevieja (2001). Era una casa nueva que compraron sobre plano.
Mi padre falleció a los 5 años. y la hipoteca fue cancelada por el Seguro que tenían (en caso de fallecimiento de mi madre se cancelaba automáticamente). Tenemos la escritura de cancelación de la hipoteca.
Lo que no encontramos es la escritura de la vivienda.
Mi madre no recuerda si se la dieron en su día o no.
Tampoco sabemos como buscarla. Ni donde buscar al notario que debería haberlo realizado.
Como pedir la escritura? ¿hay que registrarla? ¿ Con la escritura de la cancelación es suficiente?
Un saludo.
Gema.
Hola Gemma.
Pidiendo una nota simple al Registro de la Propiedad (puedes incluso hacerlo on line) puedes saber qué notario y en qué fecha se autorizó esa escritura, con lo que basta que acudas a dicho notario, o a quien le suceda en el protocolo (en cualquier notaría te pueden decir quien es) y solicitar la copia.
Todas estas gestiones si acudes con la escritura de cancelación, te las pueden hacer en cualquier notaría.
Poco más puedo decirte sobre el tema sin ver las escrituras.
Saludos
Hola..
Me gustaria saber si puedo llevar un expediente de tracto sucesivo en mi caso. Mi padre fallecio y el piso que hemos heredado resulta que no tiene escrituras solo.un contrato de compraventa privado con todas las letras pagadas.Cuando sacamos una nota simple aparece como titular la constructura que se lo vendió que lleva años disuelto y extinguida. Tenemos la escritura de adjudicación de herencia donde el notario dice que hemos heredado el piso pero el registro no ve claro el tracto sucesivo. Hay alguna resolucion parecido a mi caso donde se pueda llevar por tracto sucesivo
Hola Maite.
El tema es dudoso, pues ley en mano no cabría, pero hay resoluciones de la DGRN que aceptan el expediente de dominio, cuando aunque el tracto no esté roto, resulta imposible continuar el mismo; por lo que en principio creo que la respuesta es afirmativa.
Saludos
Buenos días, mi padre y sus 3 hermanos heradaron un piso de sus padres. hicieron declaración de herederos y posteriormente mi padre compro a sus hermanos la parte que a cada uno le correspondía, para quedarse él con el piso. He pedido nota simple al registro de la propiedad y solo esta registrada la declaración de herederos, mi padre no tiene escritura del piso, con lo cual deduzco que legalmente los propietarios del piso son mis tíos y mi padre, a pesar de que mi padre les comprara su parte y quedase legalmente reflejado en ningún documento. Mi pregunta es: que tiene que hacer mi padre para que legalmente sea él el propietario del piso. Muchas gracias.
Hola María Ángeles.
Las declaraciones de herederos no acceden al Registro de la Propiedad; supongo que a lo que te refieres es a la herencia, en cuyo caso lo que hay que hacer es disolver el condominio, pero sin ver la documentación no puedo ayudarte más.
Saludos
Hola buenas tardes. Mi padre tiene una casa en el pueblo, la cual construyó hace unos 25 años, y carece de escritura alguna.
Mi pregunta es: Qué trámites tenemos que hacer para escriturarla?
Su deseo también es donárnosla en vida a los 4 hijos que somos.
Se pueden realizar las escrituras directamente al nombre de los herederos?
Muchas gracias.
Hola David.
Hay varias posibilidades (la donación es una de ellas, pero según donde vivas su fiscalidad puede variar muy sensiblemente)
Ante todo y para hacer una escritura todo depende de qué tipo de escritura vayas a hacer; lo que sucede en tu caso, es que la primera escritura de una finca no accede al Registro de la Propiedad (sólo accede:o la segunda escritura, o un acta notarial de notoriedad,o un expediente de dominio)
Como ves hay varias soluciones, y lo importante es buscar la mas adecuada y económica para vuestro caso.
Te recomiendo que acudas a la Notaría más cercana con la documentación la que dispongas; ahí te asesorarán gratuitamente.
Saludos
hola
hace dos años compre una propiedad hice un papel de compra y venta en una tenencia política y hoy quiero sacar las escrituras a mi nombre pero resulta que el anterior dueño que me vendió tampoco tiene la escritura madre de igual manera tiene solamente el papel de compra y venta cual es el tramite que debo segur para poder obtener las escrituras a mi nombre
Hola Isabela
Una solución es el Expediente de Dominio, sobre esta y otras soluciones gustosamente te atiendo en mi despacho de forma gratuita, o si no vives en Los Palacios puedes acudir a cualquier Notaría, donde te tratarán igual
Saludos
Buenos días y enhorabuena por su blog.
Mi pregunta es la siguiente, ¿como puedo actualizar unas escrituras en el sentido de eliminar de las mismas una construcción que aparece reflejada en las mismas pero que ya no existe? Se trata de un hórreo de madera que por los años se ha caído.
Muchas gracias.
Hola Eduardo
Tan sencillo como declarar en escritura la demolición de la obra e inscribirlo en el Registro de la Propiedad, más te confieso que jamás lo he hecho, simplemente porque nadie ha visto (yo tampoco) ventaja alguna en ello
Saludos
Buenos días, tengo una finca familiar, en la cual hay 3 viviendas aisladas y varias construcciones agrícolas. Tenemos escrituras del terreno pero no de las edificaciones.(construidas sobre los años 70). En el registro de la propiedad solo aparece el terreno. La contribución si que se paga de todo, tanto del terreno como de las edificaciones. Mi pregunta es. Como podríamos escriturar cada una de las edificaciones ? Podríamos hacerlo presentando los justificantes de la contribución como?
Gracias
saludos
Hola Burbuja
Una primera solución rápida es con el certificado catastral descriptivo y gráfico, pero seguro que en la Notaría más cercana te explican esta y otras soluciones encantados.
SAludos
Hola quiero hacer la escritura tengo el terreno que lo pague en cuotas y puse una prefabricada haca 9 año que papeles tendría que presentar para escriturar
Hola José
Creo que aquí te explico el tema https://www.franciscorosales.es/servicios-notariales/escritura-de-compraventa-de-inmueble/
Saludos
Buenas tengo una duda,tengo una casa vieja a media con tres hermano desde hace 7 años heredada de nuestros padres y no tiene escritura si la vendieramos el¿ comprador para sacarle la escrituras tiene que sacar proyecto de obra?
Hola Antonio José
No sería necesario ese proyecto (entre otras cosas porque la casa no está proyectada sino que existe) distinto es el problema del acceso al registro de la propiedad
En la notaría más cercana te informarán de todo más ampliamente a la vista de la documentación que lleves
Saludos
Perdone que le moleste pero quisiera saber si mi caso, según me ha comentado un abogado es factible. Mis padres tenían una casa, que al fallecimiento de ambos, la he adquirido yo, ya que soy el único heredero y me ha comentado que no hace falta para vender realizar unas nuevas escrituras sino que con ir solamente al registro de la propiedad con todos los papeles y firmando el registrador el papel de adjudicación de herencia vale para ello. Esto es así?. Saludos
Hola José
Efectivamente para inscribir a nombre tuyo la finca (siempre que esté inscrita) basta instancia con firma en presencia del registrador o legitimada notarialmente; para vender si es indispensable la escritura si el comprador quiere inscribir
Saludos
Gracias por su contestacion tan rapida. Yo quiero vender y tengo la escritura de mis padres con lo cual a la hora de la venta deberia llevar la escritura de mis padres y tambien el papel de adjudicacion de herencia con la legitimacion de firma del registrador verdad?. Valdria con eso no?
Entiendo que si
Pues muchisimas gracias por todo y muy buena pagina la que tiene usted para resolver dudas. Saludos
Un saludo
Hola buenos dias!! He construido una casa en un terreno que la mitad es mia y la otra de mi pareja. Somos pareja de hecho y nos vamos a separar. El préstamos hipotecario está a mi nombre, igual que todas las facturas de la nueva casa, luz, agua, etc. La casa no está registrada en el registro de la propiedad, sólo tenemos el final de obra. A quien pertenece la casa? Si le pago el coste de la mitad del terreno, el resto seria mio? Muchisimas gracias
Hola Pau
La casa es de los dos, distinto es el crédito que tienes por razón de las obras realizadas.
Saludos
Hola buenas tardes.
Hice una vivienda con hipoteca en un solar que da a dos calles con un desnivel de 6 metros.
Lo que aparece en escritura, registro e hipoteca es esa vivienda con entrada por la calle de arriba.
Después debajo se hicieron otras dos plantas ( vivienda y garaje ), con entrada por la otra calle, pero estas no se escrituraron ni registraron.
Ahora la hipoteca está en ejecución a punto de salir la subasta.
Yo puedo de alguna forma escriturar esas dos plantas como una finca independiente sin que el banco me las reclame también?
O se llevarían su parte de cargas sin remedio.
De ser así, yo puedo dejarlas tal como están y entregar al banco la vivienda hipotecada y vivir en la otra. O me la pueden reclamar también aunque no esté escriturada?
Muchas gracias.
Hola Ramón
Depende de lo que diga la escritura, pero mucho me temo que la hipoteca se extenderá a las nuevas construcciones
Saludos
Información por favor que puedo hacer tengo un local unos 10 años como Almacen sabemos q el propietario murió y Nadie vino a reclamar hace más 30 años ..q puedo hacer
Hola Oscar
Depende de el concepto en el que tengas el local, pero en principio puedes haber adquirido o estar adquiriendo por prescripción, si bien no entiendo por qué hablas de diez y luego de treinta años.
Es mejor que acudas con la documentación que tengas a un abogado.
Saludos
Hola Francisco,
Mi suegro compró un terreno hace más de 30 años , de forma privada y con un papel, informal,firmado entre él y el vendedor.
En él construyó una casa que registró en el Ayuntamiento correspondiente pagando desde entonces hasta ahora todos los recibos de forma legal.
También dispone de cédula de habitabilidad, agua, luz etc… todo al día.
En su momento dejó testamento a favor de su mujer e hijos. Él falleció, y ahora se quiere poner la casa en venta pero no hay escrituras para poder hacerlo.
Hemos acudido a dos gestores y no nos saben dar solución de como poder escriturarla a nombre de mi suegra (que se supone es la heredera)
En un sitio nos dijeron que no se podía hacer y en el otro nos dijeron que había que buscar al anterior dueño ( que por lógica habrá fallecido).
Llegados a este punto ¿ Qué podemos hacer? ¿Habría solución?
Gracias de antemano
Hola Sonia
Tan sencillo como que los herederos hagan la herencia y luego la venta o hacer un expediente de dominio, en cualquier Notaría te informarán más ampliamente.
Saludos
Buenas noches;
Tengo ciertas dudas sobre una escritura y me gustaría saber si puede orientarme.
Mi padre en el 80 adquirió un local comercial, todo regulado contrato de compraventa, hipoteca, notaría,etc… realizó el cambio de local a vivienda ante notaria, hacienda y ayuntamiento pero lo que no hizo es la escritura como vivienda, solo tiene los libros de obra, cédula de habitabilidad/fin fin de obra, modelo 902 y las escritura pero como local.
Imagino que deberá ir ante notario para hacer una escritura nueva como vivienda, a parte hay que pagar algo más ante Hacienda?
Un saludo
Hola Sonia
Deberá pagar el impuesto de actos jurídicos documentados por el valor de la obra de adaptación.
Saludos
Buenas tardes. Hace 40 años mi padre vendió la casa que compró de soltero por lo que mi madre no participó en la transacción pero si es conocedora de que sucedió. Hace unos meses la nuera del comprador consiguió localizarnos (ya que nos trasladamos a otra comunidad) y se puso en contacto con mi madre. Parece ser que no se terminaron los trámites o que no se llegaron a iniciar y la escritura sigue a nombre de mi padre que falleció hace 20 años. Tenemos claro que la casa no es nuestra, sino suya y queremos resolver la situación pero nos preocupa que repercusiones puede tener el arreglarlo. Creo que no tienen ningún documento que atestigüe la compra por lo que creo que la solución sería aceptar la herencia y “vendérsela” a 0 euros o algo similar. ¿Es así? Si es así ¿tendríamos que asumir parte de los costes o lo asumirían ellos por son la parte interesada? ¿De qué trámites se tratarían?
Gracias
Hola Nuria
Vender a coste 0 obviamente es imposible, lo que procede es elevar a público el contrato de compraventa; en la Notaría más cercana te informarán más ampliamente.
Saludos
Hola Francisco,
Mi madre tiene en el pueblo una casa heredada de su padre y resulta que no tiene escrituras. He podido hablar con el registro y después de facilitarles el nº catastral y dirección me comentan que no aparece ningún titular con el nombre de su padre que probablemente la casa esté sin escriturar, que es algo común en casas antiguas que se hederan de padres a hijos. Mi pregunta es ¿cuáles son los pasos a seguir para escriturar la casa a su nombre? ¿varía el coste de la gestión/impuestos si lo hago en la comunidad autonoma donde está edificada o puedo hacerlo en cualquier otra (ahora mismo no reside allí)?
Muchas gracias.
Un saludo 🙂
Hola María
Los pasos varían y dependen de tus necesidades, por lo que te recomiendo que acudas a la Notaría más cercana y que te informe de cada una de las posibilidades, así como de sus costes y consecuencias.
Los gastos fiscales si varían en función de la Comunidad Autónoma, pero es irrelevante donde firmes, dado que la liquidación de impuestos se hará en la correspondiente al lugar donde radique la finca.
Saludos
Mis abuelos compraron un terreno los cuales tienen escrituras y registraron. Construyeron una casa la cual no tiene escrituras pero si tiene planos, célula de habitabilidad, pagan IBI y sale en el catastro pero en el registro de la propiedad sólo aparece el terreno. Ahora mi abuelo a fallecido y mi abuela quiere venderme la casa. Ahora están en proceso los herederos de aceptar la herencia y así ellos junto a mi abuela poder vender pero necesito hipoteca y para ello que esté todo en regla como puedo hacerlo.
Hola Noelia
Tan fácil como declarar la obra cuando hagas la escritura de herencia, en la notaría más cercana te informarán más ampliamente.
Saludos
Hola mi problema es raro mi familia tiene una casa de pueblo de las antiguas sin escriturar .
el problemas que tiene 4 herederos y lo reparte de la siguiente manera dos cobran la cantidad acordada otra vive hasta su muerte en la casa porque el acuerdo es hasta su muerte usufructo la cuarta en la compradora .
ahora bien la que vive en la casa pone en el IBI y catastral a su nombre ahora los herederos de la parte compradora vemos que no podemos reclamar lo que es nuestro porque lo compro nuestra madre .
no se si lo explico bien.
saludos .buenos días
Hola Andrés
Resulta completamente imposible entender nada sin ver la documentación, te recomiendo que se la lleves a un abogado.
Saludos
Hola mi pregunta es ,mi padre compro un solar pequeño yo estaba buscando casa para comprar y reformar mi padre me dice que el el solar no lo necesita que me lo vende y haga hay la casa de esto hace 25años pues hice la casa,es un pueblo así que el ayuntamiento me dio el permiso de obras de aquel entonces he hice la casa nosotros mismos , luego me casé tuve hijos las cosas no salieron bien y no hice escritura,ahora quiero hacer escritura pero la casa no tiene papeles de nada solo el a ver vivido en ella y pagar todos los impuestos requeridos como agua luz basura alcantarillado y catrasto,que tengo que hacer para que tenga escritura? Eso sí mi padre ha encontrado el papel de compra y venta del solar pero el mío no lo tengo el que yo le compré a él,mi padre aún vive y puede verificar.
Hola Ana María
No creo que haya el más mínimo problema, pero sin ver la documentación no puedo ayudarte; te recomiendo que acudas con dichos documentos a la notaría más cercana, donde gratuitamente te darán más informaicón.
Saludos
hola tengo una casa en un pueblo de Zamora que construí sin proyecto en 1996 ya que el ayuntamiento cuando fui con el proyecto me dijo que no era necesario ya que non existía plan de urbanismo , que cuando pasara el catastro ya la legalizarían, en el 2004 paso el catastro pero estaban haciendo la concentración parcelaria por lo que solo hicieron modificaciones que me afectaron ya que me dividieron la parcela en una rustica y otra urbana en el 2016 conseguí unirlas en una y desde entonces pago el i.b.i y consta a mi nombre en el catastro con carácter retroactivo cuatro años y en el borrador de la renta viene como segunda residencia. mi pregunta puedo escriturarla que documentos necesito gracias
Hola Francisco
En la Notaría más cercana te informarán más ampliamente a la vista de la documentación que entregues; espero que entiendas que sin ver dicha documentación, poco más puedo decir que lo que lees en el post.
Saludos
Hola Francisco, tengo mis padres compraron la casa donde viven hace unos 30 años a un amigo de la familia y la fueron pagando mes a mes al amigo hasta que hace unos se terminó de pagar. El amigo se fue a vivir a Mexico y firmó un poder a su hermano (que si vive en España) para poder actuar en su nombre. En la compra no se solicitó hipoteca y se le iba realizando una transferencia mensual. El problema es que al termino del pago no se hicieron las escrituras correspondientes y el amigo ha fallecido recientemente. Si se realizó un contrato privado de compraventa cuando se terminó de realizar el pago firmado por el hermano (tenía el poder) pero que no se elevó a público en el notario. El fallecido tiene una heredera que vive en Mexico y nos hemos puesto en contacto con ella pero no quiere hacer nada al respecto. ¿Cómo podríamos regularizar esta situación? Muchas gracias
Hola José Manuel
El contrato solo pueden elevarlo a público los que lo firmaron o sus herederos.
Saludos
Buenas tardes. Mi abuelo compró un terreno y construyó dos casas en él allá por 1980 y solo registró una de las viviendas, por lo tanto tenemos un terreno con dos construcciones y unas escrituras en las que solo figura una vivienda y no dos. Sin embargo, en el catastro municipal sí aparecen las dos construcciones. ¿Qué habría que hacer para incluir la vivienda no registrada en su momento en esas escrituras?
Mil gracias y un saludo.
Hola Miriam
Aquí te lo explico https://www.notariofranciscorosales.com/obra-nueva-antigua/
Saludos
Hola. Mis padres construyeron una vivienda que no escrituraron nunca. No sabemos muy bien qué pasos debemos dar de cara a vender la casa. Escritura, registro, nota simple, arquitecto…
Hola Ángeles.
Lo mejor es que consultes en la Notaría más cercana.
Saludos
Hola, me gustaría saber cómo tramitar las escrituras de una casa heredada por mi madre. Tiene las escrituras originales de la misma de 1935 , no está registrada, pero el IBI y el catastro está a nombre de mi madre.
Hola Marga.
Sin ver la documentación es imposible ayudarte más allá de lo que digo en este post; acude a la Notaría más cercana.
Saludos
Buenos días tengo un problema bien gordo, actualmente vivo en una vivienda con contrato de alquiler con derecho a compra , bien pues cuando he decidido comprar me encuentro que los vendedores no quieren ahora vendérmela y además los papeles de catastro y escritura respecto a los metros reales construidos no coinciden hay una diferencia de 18 metros cuadrados que están sin declarar y eso me está suponiendo problemas para conseguir la hipoteca de la vivienda y los vendedores no están por la labor de ayudarme en nada puesto que están en sus trece de qué ahora no quieren vender ya he pagado 32000 euros en cuotas , que puedo hacer si por culpa de no querer arreglar los metros en catastro y escritura no me dan la hipoteca por eso ?? Muchísimas gracias no sé qué hacer
Hola
Acude a un abogado para reclamar judicialmente tus derechos.
Saludos