Límites en el préstamo hipotecario

Disposiciones legales que imponen límites en el préstamo hipotecario, o si quieres hablar impropiamente, límites en hipotecas.

1.- El redondeo del interés ordinario por encima de 1/8 de punto (0.125% -DA 1 Ley 44/2002 de 22 de Noviembre).

2.- El interés de demora en los préstamos o créditos concedidos a personas físicas garantizados con hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial no puede ser superior al interés remuneratorio mas tres puntos y no podrá ser capitalizado (art 25.1 Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019 de 15 de Marzo).

3.- La imposición al deudor de pagos e impuestos que por ley correspondan al acreedor (art 89.3 LGDCOU), en este punto hay que recordar:

.- Que el sujeto pasivo del ITP AJD (art 29.2 de la ley de dicho impuesto) es el prestamista.

.- Que el art 14 Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019 de 15 de Marzo impone al prestamita los aranceles notariales (salvo las copias que son de quien las solicite) y los aranceles registrales

4.- El cobro de comisiones por amortización anticipada o compensaciones por desistimiento (siempre calculadas sobre la cantidad amortizada anticipadamente)

Si el préstamo es anterior al 17 de junio de 2019 más allá de los límites legales (art 8 Ley 41/2007). Los límites si el préstamo o crédito hipotecario recae sobre un vivenda y el prestatario es persona física o jurdica que tribute por el régimen es el de las empresas de reducida dimensión: es el 0.5% si la amortización anticipada es en los cinco primeros años de la vida del préstamo, y del 0.25% si se produce pasados los cinco primeros años de la vida del préstamo.

Si el préstamo es posterior al 17 de junio de 2019 se aplican los límites impuestos por el artículo 23 de la ley 5/2019 de 15 de marzo que son:

.- Si el préstamo es a interés fijo, no puede la amortización anticipada superar el 2% en los diez primeros años de la vida del préstamo y del 1.5% pasados los diez primeros años.

.- Si el préstamo es a interés variable, hay que optar entre el 0.15% durante los cinco primeros años de la vida del préstamo o el 0.25 durante los tres primeros años de la vida del préstamo; vencido el plazo elegido (y sólo caben una de las dos opciones) no cabe cobrar comisión alguna.

Si la amortización anticipada es por subrogación (siempre que la hipoteca afecte a bienes residenciales y prestatario, fiador o hipotecante sean personas físicas) cambiando el tipo de interés fijo por uno variable, cabe cobrar un 0.15% si es en los tres primeros años de la vida del préstamo (no cabe cobrar esta comisión si la subrogación es pasados tres años, o si el préstamo de variable pasa a ser fijo tras la subrogación -art 23.6 ley 5/2019-)

5.- El cobro de comisión por riesgo de tipo de interés si se amortiza anticipadamente un préstamo a interés variable si la revisión del tipo de interés se realice en un periodo igual o superior a un año (art 9 Ley 41/2007).

6.- Caso de subrogación de acreedor (fuera de los casos antes indicados), el cobro de comisión por subrogación más allá de los límites legales, que es el 1% si el préstamo o crédito no recae sobre una vivienda y/o el prestatario o no es persona física, o siendo jurídica, no tributa por e régmen de las empesas de reducida dimensón (art  3 Ley 2/94 en relación al art 8 Ley 41/2007) si así fuere la comisión será la ya citada del 0.5% o 0.25% según la amortización se produzca en los cinco primeros años o pasados los cinco primeros años de vida del préstamo.

7.- En la novación para ampliar el plazo de amortización, el cobro de una comisión más allá del 0.1% (art 10 Ley 2/94 de 30 de Marzo, tras la reforma del art 16.4 de la ley 36/2003 de 11 de Noviembre).

8.- El cobro de comisiones por cancelación: Así lo establece la memoria del Banco de Espña del año 2009 relativa a las buenas prácticas bancarias.

9.- El pacto que permita al acreedor hipotecario resolver anticipadamente el préstamo por el impago de menos de (art 24 ley 5/20198 de 15 de Marzo):

.- Cuotas que supongan el 3% del capital prestado o al menos 12 cuotas si es la en la primera mitad de la vida del préstamo

.- Cuotas que supongan el 5% del capital prestado o al menos 15 cuotas si es la en la primera mitad de la vida del préstamo 

En todo caso es preciso previo requerimiento de pago dando un plazo de un mes para que dicho pago se produzca

10.- El cobro de comisiones de reclamación de cuotas impagadas que no se correspondan con un gasto efectivamente realizado STS 25 octubre 2019

Cláusulas abusivas en de vencimiento anticipado en préstamos hipotecarios según el Tribunal Supremo

STS 792/2009 de 16 de Diciembre

1.- Cláusula que declare vencido anticipadamente el préstamo por cualquier embargo o disminución de la solvencia patrimonial del deudor. Pues el art 1129 hace perder al deudor el derecho a plazo si por actos propios disminuyen las garantías, pero aquí se va más allá, pues no se habla de insolvencia, sino de cualquier embargo (vrg por una multa de tráfico) o cualquier disminución de la solvencia del deudor, lo que da a la entidad una facultad discreccional máxime si no se prevee la posibilidad del prestatario de constituir nuevas garantías.

2.- Cláusula que declare vencido anticipadamente el préstamo por determindos arrendamientos (complejo fundamento duodécimo de la STS 16 de Diciembre de 2009, que además hay que combinar conla actual ley 4/2013 de 4 de Junio que ha realizado importantes cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Tres son las cláusulas rechazadas

• El prestatario no podrá sin el consentimiento del banco celebrar contrato de arrendamiento en el que se anticipen rentas o se pacte una renta neta inferior al 5% del tipo de subasta…ni en el caso de arrendamiento de vivienda por plazo superior al minimo legal de cinco años (hoy tres -art 9 LAU).
• En caso de arrendar el prestatario la finca hipotecada durante la vigencia del préstamo, el prestatario se compromete a realizarlo según el art 219.2 RH. Es decir, se deberá de arrendar por renta anual que capitalizada al 6% cubra la responsabilidad total asegurada.
• Quedará resuelto anticipadamente el préstamo, por el arrendamiento de la finca hipotecada, con una renta que no cubra la cuota de amortización, más los gastos e impuestos que la graven, y la percepción de rentas anticipadas, sin expresa autorización de la entidad prestamista.

Para rechazar estas cláusulas el tribunal supremo se basa en dos premisas

1. No puede el acreedor hipotecario pretender, y menos imponer una prohibición de arrendamiento.
2. El art 13.3 LAU (actualmente con una redacción contraria a la existente al tiempo de la sentencia) al dar al arrendatario el derecho a permanecer en la vivienda aunque se ejecute la hipoteca, merma los derechos del acreedor en la ejecución. Sin embargo esto ahora sólo sucede si el arrendamiento está inscrito antes de la hipoteca (art 13 LAU).

Rechazando las tres primeras cláusulas indicadas y con estas premisas (que forzosamente hay que reinterpretar con la nueva normativa), entiende el TS razonable la inclusión en el contrato de cláusulas que mantengan la integridad de la garantía, sin que ello implique desequilibrio, salvo que la garantía resulte desproporcionada, y llega a las siguientes conclusiones:

1. La limitación de la facultad de arrendar del hipotecante sólo cabe en viviendas (entiendo que la actual normativa hace esta sentencia desfasada, pues si está arrendada con anterioridad ya lo sabe el banco, y si se arrienda con posterioridad la ejecución provoca la extincion del contrato de arrendamiento según el actual art 13 LAU).
2. Es válido el pacto de vencimiento anticipado por arrendamientos dañosos o gravosos, entendiendo por tales los que supongan una minusvaloracion de la finca en caso de ejecución forzosa de la hipoteca, bien por haberse pactado rentas bajas o por anticipo de rentas.
3. Que no hay una única forma de determinar cuando la renta minusvalore los derechos de ejecución del arrendador. Así cabe: la del art 219.2º RH, también que el arrendamiento no contenga cláusula de estabilización o que aún teníendola la renta anual capitalizada al interés legal del dinero más un 50% no cubra o el valor de subasta o el total de responsabilidad (Resolución de la DGRN 28 de Enero de 1998) o que la renta sea superior al 15% del precio de subasta (Resolución de la DGRN 22 de Marzo de 2001).

3.- Cláusula que prohiba al arrendatario arrendar el bien hipotecado o que prohiba arrendar sin el consentimiento del banco (fundamento duodécimo de la STS 16 de Diciembre de 2009) porque  contradice la regla general de rechazar las pohibiciones de disponer impuestas en actos onerosos (vgr art 27LH).

4.- Cláusula que prohiba al arrendatario vender el bien hipotecado o que le prohiba vender sin el consentimientodel banco (por los mismos argumentos antes dichos) o que exiga autorización del banco para que la venta se haga subrogándose el comprador en el préstamo hipotecario (fundamento decimotercero STS 16 de Diciembre de 2009), pues una cosa es que el banco acepte o no la subrogación del comprador y otra distinta que acepte la venta.

5.- Cláusula en la que el prestatario renuncia a ser notificado de la cesión del crédito. (fundamento decimocuarto de la STS 16 de Diciembre de 2009) pues esta cesión priva al consumidor de derecho de compesar su deuda con créditos que tenga contra la entidad (art 1255 Cc). Advierte el TS que el art 151 de la Ley Hipotecaria permite la cesión sin dar conocimiento al deudor, pero hace al cedente responsable de los perjucios que el deudor sufra por ello (cosa que no sucedería con la reununcia) y conidera que la posibilidad de renuncia del art 242 que permiteel Reglamento Hipotecario, sólo es admisible si no conculca la normativa en materia de consumo (dado el principio de jerarqía normativa).

Dejo para un trabajo especial el análisis del artículo 1535 del Código Civi que en el caso de venta de un crédito litigioso el deudor pueda extinguirlo pagando al comprado el precio que pagó.

Este artículo en los tiempos actuales es de gran importacia, pues se aplica a todos los présamos hipotecarios en fase de ejecución, que debido a la actual reforma de sistema financiero está siendo transmitido de las más divrersas formas (especialmente a los conocidos como “fondos buitre) aunque no es de aplicacíon a los préstamos hipotecarios transferidos al SAREB (art 36 RD 24/2012 de 31 de Agosto).

6.- Cláusula que declare vencido anticipadamente el préstamo por incumplimiento de de alguna de sus prestaciones accesorias. (fundamento vigésimo de de la STS 16 de Diciembre de 2009) pues esta cláusula sólo se centra en un incumplimiento por una de las partes, y sólo sería factible ante el incumplimento de las obligaciones de especial relevancia, siendo necesario estudiar cada caso particular para determinar la relevancia de la obligación incumplida. Otra interpretación dejaría la resolución del contrato a la voluntad discreccional de la entidad acreedora

7.- Cláusula que declare vencido anticipadamente el préstamo hipotecario si no se inscribe el mismo en el Registro de la Propiedad por cualquier causa. (fundamento vigésimoprimero de la STS 16 de Dicembre de 2009) pues no se distingue si la causa es o no imputable al prestatario, dado que la falta de inscripción puede estar provocada por los propios agentes de la entidad (tanto por no realizar las comprobaciones pertinentes en el Registro de la Propiedad antes de formalizar el contrato, como por no redactar debidamente el mismo o por no gestionarlo adecuadamente).

8.- El pacto que de derecho a la entidad a cobrar intereses por cuotas de capital aplazadas y no vencidas STS 2 de Noviembre de 2000

9 Pacto de imponer al hipotecante todos los gastos derivados de la operación STS 23 Diciembre 2015.

No son inscribibles en el Registro de la Propiedad según la DGRN las siguiente cláusulas de préstamos hipotecarios

• La cláusula que prohiba al deudor disponer del bien hipotecado sin el consentimiento expreso del acreedor (Resolución de 16 de Agosto de 2011)

No son abusivas según el Tribunal Supremo las siguiente cláusulas de los préstamos hipotecarios

1.- Las cláusulas hipotecarias que garanticen las costas dervadas de la ejecución de la hipoteca. Pues no se trata de un pacto sobre costas, esto es, un pacto del que resulte que en todo caso de ejecución -que es cuando se producen las costas- éstas serán de cuenta del prestatario, sino de un pacto por el que la hipoteca cubrirá las eventuales costas

No cabe desconocer que el art 575 LEC tras la ley 1/2013 de 14 de Mayo cuando se ejecute una hipoteca sobre la vivienda habitual (no especifca si del deudor, del hipotecante no deudor o del tercero que adquiera bienes hipotecado -por lo que habrán de incluirse los tres supuestos) las costas exigibles al deudor no podrán superar el 5% de la cantidad reclamada.

2.- El pacto que permita al prestamista liquidar la deuda unilateralmente para proceder a la ejecución (fundamento de derecho sexto de la sts 17 de Noviembre de 2009). Pues se trata de un pacto procesal que permite acreditar uno de los requisitos procesales para que pueda despacharse la ejecución, cual es la liquidez o determinación de la deuda, y tal pacto no impide la impugnación de la cantidad expresada en la certificación bancaria mediante la oposición correspondiente.

3. Pacto que permita al banco compensar el saldo negativo de la cuenta en la que se carga la hipoteca con saldos positivos de otras cuentas que el o los prestatarios tenga con la entidad prestamista (fundamento de derecho séptimo de la sts 17 de Noviembre de 2009). Pues no produce desequilibrio con la entidad bancaria, y es válida al amparo del art 1255 Cc  ello sin perjuicio del riesgo que el deudor asume por la conducta de otros codeudores; diferente sería -según el TS- que quien acepte esta situación por pacto expreso, sepa el alcance del mismo.

Si desea saber más, hacer algún comentario o actualizacion en nuestro blog encontrará esta información más ampliada.

También en nuestro blog encontrará información adicional sobre la diferencia (a nuestro juicio inexistente) entre lo que es un interés remuneratorio usurario y un interés remuneratorio abusivo.