La limitación del interés de demora como medida de protección del deudor hipotecario

Si tienes la mala suerte de no poder cumplir a tiempo tus obligacones con el banco, igual este post de nuestro blog titulado “pagar con retraso al banco” te sirva de ayuda, pues igual que en esta notaría recomendamos cumplir las obligaciones, recomendamos no tolerar abusos, muchos de los cuales se cometen con el interés de demora.

El interés de demora, y la comisión de reclamación de cuotas impagadas, son dos pesadas losas que agravan el gran peso que supone carecer de fondos con los que poder pagar el préstamo hipotecario

Concretamente el interés de demora supone una penalización por el retraso en el pago de la cuota, con la que se trata de resarcir el perjuicio económico que sufre la entidad de crédito por dicho retraso. Sin embargo, su cuantía suele ser muy alta, y no podemos olvidar que:

1. La Directiva 93/13/CEE considera, en su anexo, que sería abusivo imponer al consumidor que no cumpla con sus obligaciones una indemnización desproporcionadamente alta.
2. El artículo 85.6 del RDL 1/2007 del TRLGDCU, considera abusiva una cláusula que suponga la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta al consumidor o usuario que no hubiera cumplido con sus obligaciones.
3. El artículo 87.6 del mismo cuerpo legal es contrario a la fijación de indemnizaciones que no se correspondan con los daños efectivamente causados.

Un avace en la materia ha sido La ley 1/2013, de 14 de Mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

Esta ley se dicta en atención a las circunstancias excepcionales creadas por la larga crisis económica que atravesamos y que han provocado que muchos ciudadanos, suscriptores de préstamos hipotecarios para la adquisición de su vivienda habitual, se vean en importantes dificultades para atender a sus compromisos por causas que les son ajenas y, corriendo el riesgo de caer en una situación de exclusión social, introduciendo además de cambios en la norma anterior los siguientes cambios.

Se limita el interés de demora en los préstamos hipotecarios sobre la vivienda habitual.

Se añade un tercer párrafo al artículo 114. Este artículo limita en las hipotecas el número de años de intereses que afectan a terceros, pero no aludía a un tipo de interés máximo. El nuevo tercer párrafo sí limita el tipo de demora en caso de viviendas habituales:

Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

– La excepción del artículo 579.2 a) LEC se refiere a ejecuciones hipotecarias en las que no se ha saldado totalmente la deuda. Es más favorable para el deudor pues aplica como interés de demora el interés legal del dinero.

– No se ha tocado una de las mayores situaciones de injusticia: producido el impago de determinadas cuotas, suele derivarse que se pague interésde demora por todo el capital y no sólo por la parte de capital efectivamente impagada, sobre todo si se ha convenido una cláusula de vencimiento anticipado.

– Hay autores e incluso circulares del Consejo General del Notariado que consideran un sinsentido de que los intereses ordinarios puedan superar el triple del interés legal del dinero, aunque no puedan hacerlo los de demora. Pero frente a estos criterios, lo cierto es que la ley sólo habla del interés de demora y no del interés remuneratorio y no de los remuneratorios, amén de que la ratio de unos y otros es diferente (los moratorios suponen una sanción por incumplimiento del negocio, pero los remuneratorios son el margen de beneficio derivado del negocio jurídico y ninguna ley entra a calibrar cuales son los márgenes de beneficio).

En este sentido la AP de Madrid sección 12 en sentencia de 17 de Septiembre de 2013 declaró nulos por abusivos unos intereses remuneratorios del 22.2%.

Más recientemente el Tribunal Supremo en Sentencia de 25 de Noviembre de 2015 entiende que un interés remuneratorio puede ser abusivo, y que para ver la abusividad, habrá que estar al TAE más que al interés nominal.

– No deben de excluirse cláusulas que fijen una responsabilidad máxima de los intereses ordinarios por encima del 12% (actualmente tres veces el interés legal del dinero), porque ese interés legal puede fluctuar.

– La D. Tr. 2ª sobre intereses de demora en vivienda habitual.

La limitación de los intereses de demora de hipotecas constituidas sobre vivienda habitual prevista en el artículo 3 apartado Dos será de aplicación a las hipotecas constituidas con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley.

Asimismo, dicha limitación será de aplicación a los intereses de demora previstos en los préstamos con garantía de hipoteca sobre vivienda habitual, constituidos antes de la entrada en vigor de la Ley, que se devenguen con posterioridad a la misma, así como a los que habiéndose devengado en dicha fecha no hubieran sido satisfechos.

En los procedimientos de ejecución o venta extrajudicial iniciados y no concluidos a la entrada en vigor de esta Ley, y en los que se haya fijado ya la cantidad por la que se solicita que se despache ejecución o la venta extrajudicial, el Secretario judicial o el Notario dará al ejecutante un plazo de 10 días para que recalcule aquella cantidad conforme a lo dispuesto en el apartado anterior.

Esta disposición transitoria convierte ex lege en no abusivos los intereses moratorios que en otro caso serían abusivos, lo cual está en contradicción con la nulidad de toda cláusula abusiva.

Es muy recomendable en este punto leer la entrada del blog del profesor Jesús Alfaro Águila Real sobe la materia

– La D. Tr. 5ª sobre su aplicación a la venta extrajudicial.

Lo previsto en el artículo 3.Tres se aplicará a las ventas extrajudiciales de bienes hipotecados que se inicien con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, cualquiera que fuese la fecha en que se hubiera otorgado la escritura de constitución de hipoteca.

En las ventas extrajudiciales iniciadas antes de la entrada en vigor de la presente Ley y en las que no se haya producido la adjudicación del bien hipotecado, el Notario acordará su suspensión cuando, en el plazo preclusivo de un mes desde el día siguiente a la entrada en vigor de esta Ley, cualquiera de las partes acredite haber planteado ante el Juez competente, conforme a lo previsto por el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, el carácter abusivo de alguna cláusula del contrato de préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que determine la cantidad exigible.

 

Ha sido muy importante la sentencia del TJE de 21 de Enero de 2015 (resumida por mi compañero José Carmelo Llopis Belloch) que aborda la última normativa citada y que, diga lo que digan dichas normas, deja a salvo la posibilidad de que la autoridad judicial declare nulos por abusivos intereses de demora superiores a tres veces el interés legal del dinero.

También es muy importante destacar como el Tribunal Supremo en Sentencia de 22 de Abril de 2015 (explicada por mi compañero Javier González Granado) en préstamos personales concedidos a consumidores impide cobrar como intereses de demora más de dos puntos al interés legal del dinero.

Las sentencia del Tribunal Supremo de 23 de Diciembre de 2015 (confirmada por otras de 18 Febrero de 2016 y 3 de Junio de 2016) consideran abusivo todo interés de demora que supere en dos puntos el interés remuneratorio pactado, lo que ha provocado una interesante circular del Colegio Nacional de Registradores.

Si quieres saber más sobre el interés de demora, es algo extenso pero muy didáctico este post de mi compañero Francisco Mariño Pardo.

Queda por resolver, a la vista de esta sentencia, si en el procedimiento extrajudicial de ejecución de hipoteca, puede o no el Notario que conozca de su tramitación apreciar el carácter abusivo de los intereses de demora cuando (terminado el proceso) haya de certificar la deuda en los términos del artículo 129 g de la Ley Hipotecaria; o el previo certificado expedido por otro compañero (expedido como requisito previo a la iniciación del procedimiento) y la falta de impugnación por el deudor o avalista (a la que tienen derecho en los términos del artículo 129.f del mismo texto legal)  le impide dicha apreciación.

f) Cuando el Notario considerase que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible pudiera tener carácter abusivo, lo pondrá en conocimiento de deudor, acreedor y en su caso, avalista e hipotecante no deudor, a los efectos oportunos.

En todo caso, el Notario suspenderá la venta extrajudicial cuando cualquiera de las partes acredite haber planteado ante el Juez que sea competente, conforme a lo establecido en el artículo 684 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el carácter abusivo de dichas cláusulas contractuales.

La cuestión sobre dicho carácter abusivo se sustanciará por los trámites y con los efectos previstos para la causa de oposición regulada en el apartado 4 del artículo 695.1 de Ley de Enjuiciamiento Civil.

Una vez sustanciada la cuestión, y siempre que no se trate de una cláusula abusiva que constituya el fundamento de la ejecución, el Notario podrá proseguir la venta extrajudicial a requerimiento del acreedor.

g) Una vez concluido el procedimiento, el Notario expedirá certificación acreditativa del precio del remate y de la deuda pendiente por todos los conceptos, con distinción de la correspondiente a principal, a intereses remuneratorios, a intereses de demora y a costas, todo ello con aplicación de las reglas de imputación contenidas en el artículo 654.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Cualquier controversia sobre las cantidades pendientes determinadas por el Notario será dilucidada por las partes en juicio verbal.

Tras la ley 5/2019 de 15 de marzo el tema de los intereses moratorios se ha resuelto en el artículo 25 según el cual:

1. En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

2. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario.