Protección de deudores hipotecarios sin recursos

¿Qué pretende el RD 6/2012 DE 11 de Marzo sobre  protección de deudores hipotecarios sin recursos?

Dicha norma fija un mecanismo para la restructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender a su pago, con el claro objetivo de reducir la ingente cantidad de ejecuciones hipotecarias que día a día se producen en España.

Estas medidas se aplicarán sobre quienes se encuentren situados en el denominado umbral de exclusión, manteniéndose el principio de responsabilidad patrimonial universal, que hace al deudor responder de sus obligaciones con todos sus bienes presentes y futuros.

Este principio que no sólo se aplica a las deudas garantizadas con hipoteca, sino a todas las deudas en general, es muchísimo más antiguo que la ley hipotecaria, y a su vez principio básico de un sistema económico serio y responsable, pues si un acreedor (sea o no banco) no tiene garantizado su crédito y los deudores pueden eludir el cumplimiento de sus obligaciones, el número de transacciones económicas se resentiría y consiguientemente la economía en su totalidad.

Baste recordar que del cumplimiento de sus obligaciones y desde el derecho romano hasta bien entrado el S XIX respondían los deudores no sólo con sus bienes presentes y futuros, sino con su propia persona, siendo en derecho romano el incumplimiento de las obligaciones causa de esclavitud, o en épocas posteriores de cárcel. Si bien es cierto que es una  gran conquista social que la responsabilidad por deudas se limite al patrimonio y no a la persona del deudor, la economía de mercado no aceptaría hacer al acreedor copartícipe de la ventura económica de sus deudores.

¿Qué requisitos hay que cumplir para estar amparado en el umbral de exclusión?

Los requisitospara considerar que un deudor hipotecario se encuentra en el umbral de exclusión vienen previstos en el artículo 3 del Real Decreto-ley (modificados por la ley 1/2013), y someramente se pueden resumir del siguiente modo:

A.- Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.

El límite previsto en el párrafo anterior será de cuatro veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples en caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral. O de cinco veces dicho indicador, en el caso de que un deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.

B.- Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.

A estos efectos se entenderá que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5; salvo que la entidad acredite que la carga hipotecaria en el momento de la concesión del préstamo era igual o superior a la carga hipotecaria en el momento de la solicitud de la aplicación del Código de Buenas Prácticas.

Asimismo, se entiende que se encuentran en una circunstancia familiar de especial vulnerabilidad:

1.- La familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.

2.- La unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.

3.- La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente, de forma acreditada, para realizar una actividad laboral.

4.- La unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.

C.- La cuota hipotecaria debe ser superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de la unidad familiar (puede ser el 40%) en casos especiales.

Además es necesario

a) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.

b) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor o deudores y concedido para la adquisición de la misma.

c) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.

d) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

¿A quién está dirigido el RD 6/2012?

La norma se aplica tanto a deudores como a avalistas hipotecarios respecto de la vivienda habitual y en las mismas condiciones que los deudores (Ley 1/2013), la cual además fija los siguientes requisitos. Otra novedad de dicha ley es (art 3.bis) que los fiadores e hipotecantes no deudores que se encuentren en el umbral de exclusión podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal, sin perjuicio de la aplicación a éste, en su caso, de las medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas, antes de reclamarles la deuda garantizada, aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de exclusión.

Destaca el hecho de que esta norma se promulgue a través de un Real Decreto-ley (instrumento reservado constitucionalmente para el poder ejecutivo, únicamente en situaciones de extraordinaria y urgente necesidad), lo cual no deja de ser indicativo de la gravedad de la actual situación de crisis económica en la que nuestro país se está viendo inmerso.

Y es que a pesar de las diversas medidas encaminadas a la solución de la crisis económica general y a la protección del deudor hipotecario en particular, todas ellas se han mostrado claramente insuficientes (sin que tampoco se pueda aún aventurar la utilidad real de esta norma, máxime teniendo en cuenta que es precisa una previa voluntad de las entidades de crédito que también se hayan inmersas en una grave situación de crisis).

El modelo gira en torno a la elaboración de un código de buenas prácticas al que, voluntariamente, podrán adherirse las entidades de crédito. El cual, una vez suscrito dicho código el cumplimiento del mismo será obligatorio y su seguimiento será supervisado por una comisión de control integrada por representantes del Ministerio de Economía y Competitividad, Banco de España, CNMV y Asociación Hipotecaria Española, y podrá invocarse ante el Banco de España. 86 bancos han hecho pública su voluntad de acogerse a este código, lo que supone casi la totalidad de entidades bancarias españolas, según ha informado el Ministerio de Economía y Competitividad, (Código de buenas prácticas que también ha sufrido importantes reformas con la Ley 1/2013). Enlace a la lista de entidades acogidas al Código de Buenas Prácticas Bancarias.

Este código, que también es de aplicación a los préstamos y créditos garantizados con hipoteca inmobiliaria vigentes a la fecha de su entrada en vigor, distingue tres fases, que actúan sucesivamente.

¿Que soluciones ofrece la ley a los deudores hipotecarios sin recursos?

• Primera: Esta fase va dirigida a procurar una restructuración de la deuda hipotecaria viable, a través de la aplicación de una carencia de la amortización del capital de los préstamos y de los créditos, así como una disminución del tipo de interés durante cuatro años y la ampliación del plazo total de amortización.
• Segunda: Si lo anterior no es suficiente, las entidades podrán –con carácter potestativo−, ofrecer a los deudores una quita sobre el conjunto de su deuda.
• Tercera: Si ninguna de las medidas descritas logra reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores a límites asumibles para su viabilidad financiera, éstos podrán solicitar la dación en pago como medio liberatorio definitivo de toda la deuda, y las entidades deberán aceptar con la entrega de la vivienda la cancelación total de la deuda, aunque el valor de la vivienda sea inferior a dicha total deuda. En este caso, el deudor podrá seguir ocupando la vivienda durante dos años más pagando una renta adecuada a sus circunstancias.

Con esta norma, además, se reducen los intereses moratorios que pesan sobre los deudores hipotecarios que no pueden hacer frente a su deuda, los cuales agravan su ya de por si grave y precaria su situación financiera. De este modo, si hasta ahora el deudor hipotecario tenía que hacer frente a intereses moratorios de hasta el 25%, con la entrada en vigor de esta norma, en caso de que el deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión, el interés moratorio aplicable desde el momento en que el deudor acredite ante la entidad que se encuentra en dicha circunstancia, será como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2 por cien sobre el capital pendiente del préstamo (según ley 1/2013).

Hay además otras reformas legales de índole procesal y fiscal, entre las que destaca la modificación del procedimiento de ejecución extrajudicial de bienes hipotecados.. Finalmenteel Real Decreto-Ley recoge cautelas para impedir que pueda producirse un acogimiento fraudulento o abusivo de las medidas, previendo que aquél que se beneficie de las medidas de protección sin reunir los requisitos necesarios, será responsable de todos los daños y perjuicios que se hayan podido producir, y deberá sufragar los gastos generados por la aplicación de dichas medidas.

La norma abre una ventana para que las entidades de crédito que lo estimen conveniente puedan aplicar los beneficios previstos en ella a casos distintos a los contemplados y descritos anteriormente.

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